沈房提案〔2023〕18号                            签发人：崔雪东

市房产局关于将物业管理工作纳入对基层工作目标绩效考核内容的提案

（第504号）的答复报告

霍刚委员：

您提出的关于将物业管理工作纳入对基层工作目标绩效考核内容的提案收悉，现答复如下：

一、关于将物业管理工作纳入绩效考核指标的问题

为了做好物业管理工作，我们始终重视将其作为对各地区的绩效考核指标内容。2022年2月16日，为了全面提升物业行业党建工作，发挥党建引领作用，我们印发《关于践行“两邻”理念争当行业先锋 加强党建引领创建“红色物业”工作方案》，要求街道社区党组织建立联席会议制度，构建社区党组织领导下的社区居民委员会、业主委员会和物业企业“三位一体”协调运行工作模式，提出了到2022年12月底“三位一体”组建率达到100%的工作任务。为了督促此项工作落实、落地，取得实际工作成效，我们将其列为对各地区的绩效考核指标，制定了半年和全年考核要点和任务，对于任务指标未完成或者完成情况不佳的区，予以绩效考核扣分处理。2022年12月底前，各区全部完成“三位一体”建设任务，提报了落实情况报告和台账明细。今后，我们将继续根据物业管理工作任务情况，结合工作实际，制定切实可行的绩效考核指标，进而提升全市物业管理水平。

    二、关于推进全市住宅区成立业主委员会的问题

（一）规划制定情况。为进一步加强我市住宅区物业管理工作，解决业主委员会成立难等百姓急难愁盼的问题，2022年7月26日，我们印发《进一步加强住宅区物业管理专项行动工作方案》，提出了推进业主大会执行机构建立的工作任务，要求各地区积极推进住宅区成立业主大会，选举产生业主委员会，对于不具备成立条件的住宅区，或具备成立条件而未成立的，推动成立物业管理委员会或由社区代行业主委员会职责。同时，也明确了任务指标和时间节点，即到2022年10月底，各地区住宅区的业主委员会、物业管理委员或者社区代行要实现100%全覆盖。各地区按照时间节点安排，完成了此项任务。

（二）措施落实情况。我市部分住宅区具备成立业主大会、选举业主委员会条件，但由于业主参与积极性不高、业主大会表决难、表决结果质疑多等原因，未选举产生业主委员会，而是采取物业管理委员会或由社区代行业主委员会职责这一管理模式。针对此类情况，为了解决业主大会表决难、结果质疑多等问题，今年，我们将在沈阳市智慧物业管理系统中着手开发建设业主投票表决平台，运用信息化手段，为召开业主大会投票选举业主委员会提供便利，高效推进居民区成立业主委员会。

三、关于前期物业服务合同超期的问题

2021年1月1日，《中华人民共和国民法典》颁布施行，其中第九百四十八条第一款规定，物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。随着上位法的颁布施行，《辽宁省物业管理条例》也随之进行了修改，删除了前期物业服务合同期限不得超过三年的规定。 

四、关于首次业主大会筹备组职责的问题

根据《辽宁省物业管理条例》的规定，首次业主大会会议筹备组履行下列职责：确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；确认业主身份，确定业主人数、所拥有的专有部分面积，以及业主在首次业主大会会议上的投票权数；制定首届业主委员会委员、候补委员选举办法，确定候选人名单；依法确定首次业主大会会议表决规则；召开首次业主大会会议的其他准备工作。对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公告。业主对业主身份、投票权数和管理规约、业主大会议事规则草案等提出异议的，业主大会筹备组应当予以复核或者修改，并告知异议人。

五、关于管理规约和业主大会议事规则制定的问题

    （一）基本内容。《业主大会和业主委员会指导规则》第十八条规定，管理规约应当对下列主要事项作出规定：（一）物业的使用、维护、管理；（二）专项维修资金的筹集、管理和使用；（三）物业共用部分的经营与收益分配；（四）业主共同利益的维护；（五）业主共同管理权的行使；（六）业主应尽的义务；（七）违反管理规约应当承担的责任。第十九条规定，业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定：（一）业主大会名称及相应的物业管理区域；（二）业主委员会的职责；（三）业主委员会议事规则；（四）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；（五）业主投票权数的确定方法；（六）业主代表的产生方式；（七）业主大会会议的表决程序；（八）业主委员会委员的资格、人数和任期等；（九）业主委员会换届程序、补选办法等；（十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；（十一）业主大会、业主委员会印章的使用和管理。

（二）表决主体。根据《辽宁省物业管理条例》的规定，管理规约、业主大会议事规则的制定和修改，应当由业主大会讨论表决决定。表决应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与，且应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

六、关于建立推广监事会制度的问题

《辽宁省物业管理条例》第二十九条“业主大会可以设立监事会或者执行监事。业主大会议事规则应当对其职责、议事规则和工作经费，以及监事的选举规则、资格、人数、任期等事项进行约定”的规定，为我市建立监事会制度提供了法规支撑。今后，我们将指导各区、县（市）房产主管部门，推动街道办事处（乡镇人民政府）在指导和协助业主大会的成立、业主委员会的选举过程中，经业主大会表决通过后，推广建立监事会制度，保证监督机制的运行，加强对业主委员会工作进行监督检查，杜绝其不履职等情况发生。

感谢您对物业管理工作的关心和支持。

沈阳市房产局         

2023年4月27日