为加强我市旧住宅区综合管理，我们起草了《关于深化旧住宅区综合管理的实施意见》（征求意见稿）,特向社会征求意见，如有意见及时反馈。

特此公告。

附件：《关于深化旧住宅区综合管理的实施意见》（征求意见稿）

                             沈阳市房产局

                            2018年4月23日

（联系人: 赵玥，联系电话：22974968，电子邮箱：ln22974968@163.com）

关于深化旧住宅区综合管理的实施意见

（征求意见稿）

    为加强我市旧住宅区综合管理，提升人民群众居住品质，经市政府同意，提出如下实施意见。

一、总体要求

（一）指导思想。坚持以党的十九大精神为指导，坚持以人民为中心发展理念，坚持问题导向、需求导向、效果导向，打破既有思维定式，以创新之举解决旧住宅区管理决策难、管理难、维修难、收费低、服务差等突出问题，打破旧住宅区改造后“一年新、二年旧、三年破”的循环，把旧住宅区建设成为共建共享的幸福家园。

（二）工作目标。我市旧住宅区综合管理要积极构建“1+1+N” 工作格局，即统一政策、统一标准、多种管理模式并存，实现一年见成效、二年有提高、三年大改观工作目标。其中，2018年6月底以前，全市旧住宅区要建立业主大会执行机构并确立管理模式，9月底以前全部落实管理服务主体；2019年全市旧住宅共管模式规范化率达到50%以上；2020年全市旧住宅共管模式规范化率提高到90%以上。

二、完善综合管理体制

（三）建立三级政府四级管理联席会议制度。市、区、街道和社区要层层建立旧住宅区综合管理联席会议制度，把旧住宅区综合管理工作纳入重要日程，强化政府责任，凝聚部门合力，发挥社区作用，提高共管效率。

（四）积极推进部门职责进小区。房产、民政、行政执法、公安、发改、司法、爱委会、综治办、路灯、文体等职能部门，以及水、电、气、暖等专业经营单位，都要按职责分工制定旧住宅区管理服务“责任清单”。“责任清单”要在旧住宅区内公示，有效解决职能交叉和监管缺失问题。

（五）进一步强化属地管理责任。区政府和街道办事处对属地内的旧住宅区综合管理负主体责任。街道办事处要设立物业管理机构，配备专门人员，指导协助社区居委会建立环境与物业管理委员会，配备物业专管员。

三、推行三位一体共管模式

（六）我市旧住宅综合管理要建立社区党组织、业主大会执行机构、管理服务主体“三位一体”共管模式。业主大会执行机构和管理服务主体要在社区党组织监督指导下，不断提高管理服务规范化水平。

（七）社区党组织要扎实抓好业主委员会党建工作。提倡符合条件的社区支部书记和其他支委依法兼任业主委员会主任，或进入业主委员会监事会；要做好业主委员会人选的推荐提名工作，要提高业主委员会中的党员占比。同时，要吸纳管理服务主体的优秀党员负责人兼任社区“两委”委员，大力培育“红色物业”。

（八）业主大会执行机构的产生及组织形式。业主自治比较成熟的，应当通过业主大会选举产生业主委员会。不具备成立业主大会条件的物业管理区域，或者具备成立条件而未成立，且经街道办事处指导后仍不能成立的物业管理区域，可以由街道办事处指导社区居委会临时代行业主委员会职责。在产权主体多元化或出租房屋较多的小区，可以在社区居委会指导下由业主代表、产权单位代表、承租人代表等联合组成居民自治组织。

（九）因地制宜选择各类管理服务主体及服务模式。业主愿意接受优质优价服务的，可以选择物业服务企业提供的专业化物业服务；业主愿意接受基本服务并按政府指导价付费的，可以选择保障型物业服务企业提供的保障型物业服务；业主愿意接受基本服务并按略低于政府指导价付费的，可以选择由社区物业服务中心（民办非企业单位）提供的社区化物业服务；业主愿意自食其力、自我服务并按照低于政府指导价付费的，可以选择由业主或居民提供的自我服务；产权结构单一且产权单位有能力提供后勤保障服务的，可以选择由产权单位提供的保障性后勤服务。

（十）简化选聘程序。业主大会执行机构可以采取竞争性谈判、单一来源、询价等简易程序为旧住宅区选聘管理服务主体。提倡将未纳入物业管理区域的旧住宅楼纳入临近物业管理小区管理。提倡物业早期介入。管理服务主体在征得业主委员会或社区居委会同意后，可以采取“先期介入、先行服务”或“先整治改造、后物业接管”的方式，提前介入旧住宅区改造和管理。

（十一）充分调动社区积极性。对社区居委会于6月底以前全部落实旧住宅区共管模式的，区政府可以给予嘉奖，奖励标准为：总户数300户以下的，每个住宅区奖励1000元；总户数在300～500户的，每个住宅区奖励1500元;总户数在500～800的，每个住宅区奖励2000元；总户数在800户以上的，每个住宅区奖励3000元。对于在7月底前完成的，按以上标准的70％给予奖励。

四、创新解决突出问题

（十二）着力解决“决策难”问题。充分利用短信、微信等信息发布手段，采取委托、集合、默认、公示、异议等方式提高表决效率。业主大会议事规则可以约定：授权街道办事处代行业主大会职责；出租房屋业主视为有知情权的业主；业主大会表决事项公示期满后，可以将未参与表决的票计入多数票；业主大会表决可以实行“反向投票法”，以有知情权的业主为基数，反对票不足“双二分之一”或“双三分之一”的，视为表决事项通过。

（十三）着力解决“维修难”问题。街道办事负责旧住宅区专项维修资金的补建和续筹，可以设立专项维修资金存储账户并加强使用管理。对尚未建立或需续筹专项维修资金的，应当向业主或产权单位补建或续筹，标准按每平方米30～50元标准执行。对产权单位不存在或拒不履行修缮责任的，街道办事处可以代为申请使用专项维修资金。发生房屋应急维修情况的，街道办事处应当通知相关业主履行维修义务，业主拒不履行义务的，由区政府按照“先垫付、后追缴”的原则，安排应急资金和施工队伍代为修缮，对发生的费用由相关业主分摊，拒不承担分摊费用的，要依法追缴本金及利息。对生活困难居民欠缴维修费用的，可以凭民政部门核发的特困、低保等相关证明向街道办事处申请减免。

（十四）着力解决“服务差”、“收费低”问题。我市旧住宅区管理服务建立最基本服务和收费标准。最基本服务包括环境卫生、道路维护、公共秩序管理和房屋小修养护等四项内容，其对应的按月按户型收费标准：一室一厅以下的9元、二室及二室一厅的10元、二室二厅及三室一厅的11元、三室二厅及四室一厅的12元、四室二厅以上的13元。对旧住宅区内及毗连的办公用房，按每月每平方米建筑面积0.25元标准收取；商业用房按每月每平方米建筑面积0.35元标准收取。对旧住宅区内停放机动车的固定停车位实行政府指导价收费，标准为每月每个停车位70～100元，具体标准由业主大会确定，该收费主要用于补充小修养护费用。

提倡业主大会根据业主意愿，选择专业化等级物业服务，可参考《沈阳市住宅小区物业管理服务收费等级考核评定试行办法》（沈价发[1999]202号）中的收费标准执行，并可上下浮动。市发改委会同市房产局于2018年10月31日前制定新的旧住宅区管理服务收费价格指导标准。

五、政策扶持和激励约束机制

（十五）常规补贴。市区政府对旧住宅区管理服务主体给予三年补贴，凡是提供不低于基本服务标准且收费率达到75%以上的，第1年每月每平方米补贴0.1元，第2年每月每平方米补贴0.08元，第3年每月每平方米补贴0.05元。非财税独立区的补贴由市区财政按1：1比例分担，财税独立区的补贴自行承担，补贴期限暂定三年，三年后视具体情况予以调整。

（十六）绩效奖励。市房产局制定全市旧住宅区百分制考核标准，街道办事处会同区房产部门和社区居委会对管理服务项目实施年度考核，对项目考核结果达到90（含）分以上的，每年每平方米奖励0.3元；80（含）分以上90分以下的，每年每平方米奖励0.2元；80分以下的不予奖励。

（十七）税收扶持。旧住宅区管理服务主体收费标准低于每月每平方米0.5元的，其管理服务属公益性服务，不视同销售，不征收增值税，但应当使用财政、地税部门监制的专用发票。

（十八）旧住宅区落实管理服务主体后，实行“一把笤帚扫到底”的小区，环境卫生服务质量由管理服务主体进行监督。市区财政也可以把一部分补贴公益岗位人员的资金拨付给街道办事处，由其向管理服务主体购买服务，并折合为政府补贴。

（十九）支持规模化经营。街道办事处或社区居委会可以将辖区内零散的住宅楼及小规模的住宅区“化零为整”，形成相对独立的物业管理区域，或是将辖区内多个老旧住宅区进行整体打包，选聘一家骨干物业服务企业接管。

（二十）支持特许经营。街道办事处或社区居委会可以将物业管理区域内的广告发布权、便民服务亭设置和经营权等，以及辖区内所有能产生服务收益的农贸大厅、路边菜市场、马路停车场等，一并委托给一家或几家物业服务企业管理。

（二十一）政府托底保障。旧住宅区中的生活困难居民，可以凭民政部门核发的特困、低保等相关证明向街道办事处申请减免管理服务费。街道办事处同意减免的，按减免额度发给“管理服务费代金券”（简称代金券），“代金券”只能用于交纳管理服务费，管理服务主体可以凭“代金券”申请等额的政府补贴。该补贴从各区财政经费中列支。

（二十二）鼓励物业服务企业为旧住宅区提供全委服务或专项服务。凡是有旧住宅区物业服务项目合同的，在物业服务招投标时可以加1分；管量达到10万平方米（含）以上的可以加2分；达到15万平方米（含）以上的可以加3分。

（二十三）对旧住宅区管理服务主体，应当签订服务期限不少于3年的管理服务合同。对在合同期内擅自降低服务标准且经社区、街道、区房产部门责令整改无效的，擅自退出服务项目的，因服务质量差而被业主大会解聘的，除不予拨付当年的常规补贴外，市房产局将把该管理服务主体及其主要负责人列入我市物业服务诚信档案“黑名单”，相关部门将给予联合惩戒。

本意见所称旧住宅区特指2000年6月底以前交付使用，房屋产权单位或者售房单位因客观原因无法履行房屋修缮责任的住宅区（含混杂的商品房），或是由政府组织建设的安居、解困和回迁等住宅区。