杨昕红代表：

  您提出的关于加强对老旧小区物业管理监管的建议收悉，现答复如下：

  一、关于建议政府给予资金和政策倾斜，合理区分改造层次问题

  我市自2010年开始实施老旧小区改造工程，截至2021年底，累计投入资金47.27亿元，改造老旧小区2025个，惠及居民116.2万户。2021年，我市老旧小区改造工程园区内改造总资金11.07亿元，其中：小区改造9.48亿元，水电气热管线改造资金1.59亿元，获得中央资金4.64亿元，占总投入的44%，是历年争取上级资金额度最大一次。2022年计划改造老旧小区475个，涉及区域包括市内九区、辽中区、新民市、法库县和康平县。

  （一）重点突出“一拆五改三增加”，即拆除违章建筑；实施“上改下”，线缆管线入地改造、建筑屋面防水和节能改造、各类地下管线改造、道路改造、绿地改造；增加社区党群服务中心等服务用房、增加休闲座椅等“城市家具”和城市书屋生活娱乐设施、增加消防和监控等安全设施。改造内容分为基础类（必改项目）、完善类（可改项目）、提升类（宜改项目）和后续管理类。

  1.基础类（必改项目）

  拆除违法违规户外广告、违规亭棚；

   规整建筑外墙空调机位、空调管线；

  拆除突出外墙防盗窗（网）；

  清理地桩地锁，清理废弃机动车和非机动车；

  实施道路改造，将破损沥青路面进行重新修建；

  实施园区排水改造，更换、疏通雨水、污水管道以及清掏化粪池，具备条件的老旧小区实现雨污分流；

  实施节能改造，安装楼体外墙保温苯板，具备条件的按栋安装测温计量表；

  维护、整修建筑物屋面防水；

  整修和粉刷楼体外墙、楼梯间内墙、公共设施用房外墙；

  维修、更换或增设落水管、空调冷凝水管；

  完善小区楼牌、门牌、单元标识；

  完善小区照明系统，补齐路灯、楼道灯；

  安装高清摄像头监控系统；

  维修或安装单元门，维修单元入口台阶、坡道；

  修缮公共部位窗户，整修或增设公共楼梯踏步和扶手；

  完善小区车行、人行道路标识系统，补齐路边石；

  设置垃圾收储设施，实行垃圾分类；

  维修或安装供水、供电、供气、供热管线;

  实施小区绿化改造，移除枯枝死苗，绿化裸露部位；

  增加休闲座椅、凉亭、长廊等“城市家具”、城市书房和健身器材等生活娱乐设施。

  2.完善类（可改项目）  

  整治、维修小区围墙，设置、整修小区主要出入口、大门，安装车辆出入管理系统；

  增加或完善小区消防设施；

  完善小区内适老设施和无障碍设施；

  规划、增建机动车停车位，施划停车标线，设置电动自行车停放区域，增设电动自行车及汽车充电设施；

  补齐制作小区公示牌（栏）、火灾疏散示意图、文化宣传栏；

  设置智能信包箱和智能快件箱；

  根据居民意愿，具备条件的楼栋增设电梯；

  实施“上改下”，小区线缆、管线进行入地改造；

  完善海绵城市建设，因地制宜与小区道路、广场、绿地等项目同步改造；

  增加社区党群服务中心、物业管理等服务用房。

  3.提升类（宜改项目）

  改造或建设小区及周边的社区综合服务、公共卫生设施、教育设施、智能感知设施；

  完善养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施；

  在征得居民同意的前提下，利用小区内空地、荒地、拆除违建腾空土地及小区周边存量土地，建设各类配套设施和公共服务设施，增加公共活动空间。

  4.后续管理类

  组织老旧小区业主召开业主大会，选举业主委员会确定管理模式和管理主体；

  对暂不具备专业化物业管理条件的，由街道办事处（社区）采取分项委托、捆绑打包、业主自治等方式开展物业服务。

  （二）多元筹措改造资金。我局积极创新老旧小区改造投融资机制，包括探索以可持续方式加大金融支持力度，运用市场化方式吸引社会力量参与等，多渠道筹措改造资金。凡是能社会化、市场化的尽力发挥市场配置资源作用，改变过去老旧小区改造投入“单打一”局面。

  1.通过政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，吸引各类专业机构等社会力量投资参与需改造设施的设计、改造、运营。采取投资补助的方式,各区政府可对直接参与老旧小区改造的社会企业给予适当贷款贴息。合法合规运用政府与社会资本合作（PPP）、“三个统筹”（统筹项目、现金流、信用结构）一体化融资等模式，引导更多社会资本参与项目建设，形成可复制可推广的市场化融资模式。

  2.供水、供电、供气、供热、弱电等专业经营单位改造项目全部列入国家资金支持计划，积极参与老旧小区改造工作，除国家资金补助外，剩余资金由专业经营单位承担更新改造工作及相关费用，保证一次性改造到位；电信运营单位要积极配合并承担老旧小区改造相关工作，按照技术标准规范架空线路，对具备条件老旧小区实现线路“入地”、“入廊”。

  3.鼓励和督促原产权单位支持和参与老旧小区改造工作；引导和号召街道社区范围内单位通过出资等方式支持老旧小区改造提质工作；鼓励居民以捐款、捐物等形式参与家园建设，通过小区“光荣榜”、“荣誉墙”等方式进行宣传引导。  

  4.提供信贷支持。在不增加地方政府隐性债务前提下，探索老旧小区改造融资模式。优先使用建行200亿贷款，各区政府可以选择国有企业作为平台，通过金融机构支持社会资本参与老旧小区改造，鼓励集大型房地产开发、施工、物业于一体的集团性公司参与市场化投资及后续管理。

  二、关于开展联动改造，让居民与物业共同参与到老旧小区改造的过程问题

  （一）高规格设置组织机构。老旧小区改造是关系群众切身利益和经济社会发展大局的重大民生工程、改革工程、发展工程。市政府将老旧小区改造纳入重要议事日程，提上突出位置，成立了主管副市长任组长的老旧小区改造工作领导小组，及时研究解决任务分解、资金筹措、政策保障、机制创新等全局性、关键性问题。市房产局牵头抓总，市发展改革委、财政局、城乡建设局等多家成员单位协同发力，县（市、区）积极履行主体责任，创新建立“市级筹划指导、区级统筹负责、街道社区实施、居民自治参与”的工作协调机制，形成全市一盘棋，层层压实责任。

  （二）以民为本，建立居民全过程参与机制。坚持听民意、汇民智、聚民心，吸引群众参与老旧小区改造项目的决策、建设和管理。积极调动居民、社区、政府以及社会各界力量，突出问题和需求导向，聚焦改造意愿共同征集、改造内容共同商议、改造方案共同研究、改造过程共同参与、改造效果共同评议，全面实现老旧小区改造全民参与、全面参与、全程参与，形成各方力量共同推动老旧小区改造，人民城市人民建的良好条件和氛围。在改造前，设计时公开征求居民意见，结合城市历史文化底蕴和小区的人文背景、园区环境特点、居民生活习惯等因素，建设有特色的，符合小区整体氛围的“新小区”。改造中，成立“居民义务监督小组”，邀请居民代表参与施工质量监督管理。改造后，组织开展居民满意度测评，切实做到问效于民。公开市区两级监督电话，接受居民监督，并聘请第三方专业机构对改造后的居民满意度、社会认可度及改造效果进行综合评定。

  三、关于强化业主委员会的监督作用问题

  落实街道和社区居委会的属地管理职能，建立发挥社区党组织的领导作用，社区居委会和业主委员会为主导的，一核两委多元协商共治工作机制；加快推进老旧小区业主大会和业主委员会组建工作，将其作为社会治理和社区建设的重要内容，与小区改造提质同步推进。积极引入社会资本参与改造、提供专业化或保障型物业服务，对无法召开业主大会的住宅小区，可由区政府指定信誉良好的国有物业服务企业提供保障型物业服务。探索通过提取部分园区内机动车停车位费、广告费等多种形式，建立改造后老旧小区维修资金专户，促进小区改造后维护更新进入良性轨道。  

  （一）强化社区核心作用，保证长治久安。建立发挥社区党组织的领导作用，社区居委会和业主委员会为主导的，一核两委多元协商共治工作机制；加快推进老旧小区业主大会和业主委员会组建工作，将其作为社会治理和社区建设的重要内容，与小区改造提质同步推进，发挥业主委员会在小区事务管理中的主人翁作用；建立健全社区居委会、业委会、物业公司三方联动协调机制，化解矛盾，调解纠纷，更好地服务小区居民。

  （二）落实后续管理模式，保证长期有效。改造提质后，小区的管理和维护应由业主自行负责。街道社区要指导和帮助改造提质后的老旧小区实现物业管理或自治管理。对基础条件较好、业主意愿较高的小区，可引入品牌物业企业实行专业化物业服务。对选择业主自治的，应具备保洁、园区秩序维护和共用设施设备小修养护3项基本服务内容。同时，各区可结合非物业小区扫保市场化，探索新的管理和服务模式。  

  （三）畅通资金归集渠道,保证长久持续。加强房屋专项维修资金政策宣传，加大政策引导和支持力度，根据业主大会决定，落实维修资金归集方案；对利用房屋共用部位、共用设施设备经营收益的停车费、租赁费等收益，按照业主大会决定进行使用，为房屋后续维修养护提供持续保障。

  老旧小区改造是重大的民生工程和发展工程，是“人民城市人民建、人民城市为人民”的生动实践，我市将全力做好老旧小区改造相关工作，从细处入手、向实处着力，一环紧着一环拧，一锤接着一锤敲，扎实做好各项工作，不断提升小区住用功能，改善群众生活品质，提升群众幸福指数，向群众交出一份满意的答卷！

  感谢您对政府工作的重视和关心。

                                        沈阳市房产局

                                        2022年2月24日