沈房建议〔2023〕28号                      签发人：崔雪东

市房产局关于老旧小区改造后提升管理水平的建议

（第0486号）的答复报告

岳春峰代表：

  您提出的关于老旧小区改造后提升管理水平的建议收悉，现答复如下：

  一、注重征求居民意见，加强配套设施建设

  我市在老旧小区改造中，积极引入社会资本参与改造，探索通过提取部分园区内机动车停车位费、广告费等多种形式，建立改造后老旧小区维修资金专户，促进小区改造后维护更新进入良性轨道。我们加强配套设施建设，重点突出“一拆五改三增加”，即重在拆除违章建筑；重在实施“上改下”，线缆管线入地改造、建筑屋面防水和节能改造、各类地下管线改造、道路改造、绿地改造；重在增加社区党群服务中心等服务用房、增加休闲座椅等“城市家具”和城市书屋生活娱乐设施、增加消防和监控等安全设施。改造内容分为基础类（必改项目）、完善类（可改项目）、提升类（宜改项目）和后续管理类，其中：基础类主要是政府投资改造的；完善类是通过征求居民意见，由政府、居民和产权单位共同出资改造的；提升类是引导社会力量参与投资改造的。因地制宜提升改造党群服务中心（站），包括养老活动中心、老年食堂、托幼中心等“一老一幼”设施在内的社区服务配套设施建设，充分征求居民的意见，融入到小区改造设计方案中。

  我们在改造前，广泛征求居民意见，充分发挥“人民设计师”的作用，把专业设计和居民意见有效结合，逐个小区形成设计方案和图纸，完成设计方案和图纸后再次将图纸、方案、效果图等在小区内进行公示，征求居民意见并科学合理的修改设计方案后再实施改造，征求意见的过程及结论做好留存留档工作。

  二、完善长效管理机制，解决后续管理问题

  为了解决老旧小区改造后后续管理问题，我们结合《沈阳市物业管理条例》的修订，向市人大提出意见建议，明确了相关内容，市人大予以了采纳。《沈阳市物业管理条例》第四十八条规定，旧住宅区综合改造后应当推行专业化物业服务，由物业服务企业根据业主的需求和支付能力，提供环境卫生保洁、公共秩序维护、绿化养护和房屋小修养护等基本的物业服务，合理收取物业服务费。旧住宅区综合改造后，业主大会可以自行选聘物业服务企业，也可以委托街道办事处、乡镇人民政府将本住宅区纳入临近物业管理小区统一管理。对尚不具备引入专业物业服务条件的，业主应当在居（村）民委员会的指导下，根据管理服务质量和费用，自愿选择服务模式，并承担相应管理费用。

  三、落实属地管理职能，提高物业管理水平

  我市落实老旧小区改造街道和社区居委会的属地管理职能，积极引入社会资本参与改造、提供专业化或保障型物业服务，对无法召开业主大会的住宅小区，可由区政府指定信誉良好的国有物业服务企业提供保障型物业服务。

  （一）强化社区核心作用

  建立发挥社区党组织的领导作用，社区居委会和业主委员会为主导的，一核两委多元协商共治工作机制；加快推进老旧小区业主大会和业主委员会组建工作，将其作为社会治理和社区建设的重要内容，与小区改造提质同步推进，发挥业主委员会在小区事务管理中的主人翁作用；建立健全社区居委会、业委会、物业公司三方联动协调机制，化解矛盾，调解纠纷，更好地服务小区居民。

  （二）落实后续管理模式

  1.无物业管理小区“清零”。散体住宅楼、无物业管理小区是城市基层治理的难点和堵点。2022年先后印发《关于迅速落实散体住宅楼封闭管理的紧急通知》《市房产局关于做好散体住宅楼封闭改造管理工作的通知》，推动各地区开展散体住宅楼和无物业管理小区“无人管”清零行动。目前，我们已完成全市散体住宅楼围合封闭任务，共围合679个小区单元。同时，全市1471个无物业管理小区通过召开业主大会引进物业服务企业、区域整体打包引进物业服务企业或区属国资平台兜底服务等方式，全部落实了管理服务主体，并开展物业服务，实现全市6588个小区全部“有人管”的目标。

  2.大力推行“菜单式物业”。沈阳市强化“共同缔造”理念，充分发挥业主自治的主体作用，引导成立业主委员会，出台自治管理机制和监督办法，推动全体业主参与小区共建共治共享。目前，沈阳市正在积极尝试“菜单式物业服务”模式。物业公司提供服务单项，居民来选单，然后按照项目多少核算出物业管理费。这样一来，服务就能更适合老旧小区，也更划算。在选择物业公司、挑选服务项目和制定物业费标准等方面，街道、社区、自管会和居民代表坐到一起协商讨论，再到各家各户里入户调查、投票表决，充分体现民主协商、共谋共建。

  3.实现老旧小区“一次改造、长期保持”。老旧小区改造“三分建七分管”，如果没有有效的管理措施，改造成果就难以长期保持，必须将一次改造和持续维护相结合，才能换来居民持久的满意与放心。老旧小区改造改造前，先确定好管理单位和服务标准。探索专业物业企业管理、业主自治管理、保障型管理、社区管理等不同管理模式，完善小区长效管理机制，巩固改造成果。鼓励国有物业企业提供保障型物业服务，为改造后的老旧小区提供兜底服务。

  （三）畅通资金归集渠道

  加强房屋专项维修资金政策宣传，加大政策引导和支持力度，根据业主大会决定，落实维修资金归集方案。对利用房屋共用部位、共用设施设备经营收益的停车费、租赁费等收益，按照业主大会决定进行使用，为房屋后续维修养护提供持续保障。

  （四）发挥“红色物业”引领示范作用

  按照我市“振兴新突破、我要当先锋”专项行动有关安排，今年我局开展了“着力打造红色物业品牌 物业行业党建工作实现新突破”专项工作，组织街道社区党组织通过“双向进入、交叉任职”方式，积极推动符合条件的社区“两委”成员、网格员通过法定程序兼任业主委员会委员，鼓励业主委员会和物业服务企业党员负责人担任社区党组织兼职委员，承担和参与社区党组织安排的工作任务。同时，街道社区党组织充分发挥领导作用，牵头建立社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业及其他社会力量参加的“三位一体”协调共治联席会议机制，打造协调共治样板小区。制定议事规则和工作流程，将小区建设、环境整治、矛盾调处、便民服务、志愿服务、业主委员会建设等纳入议事内容，每月定期召开协调议事联席会议研究解决实际问题。各地区房产主管部门督促物业服务企业积极参与社区党群服务中心（站）的建设，融入社区网格治理，努力培育“党建聚邻一家亲、暖心服务共为民”的社区物业党建联建品牌，以高质量物业服务打造高品质生活空间。

  感谢您对老旧小区改造工作的关心和支持。

沈阳市房产局        

2023年4月19日