沈阳市房产局关于沈阳市加强老旧小区改造工作的建议

（第0593号）的答复报告

姜成代表：

您提出的关于沈阳市加强老旧小区改造工作的建议收悉，现答复如下：

老旧小区改造与民生福祉相连，事关群众获得感、幸福感和安全感。作为东北最重要的城市，沈阳市城市化进程既早又广、旧房多，以2000年6月底为节点，在现有6588个住宅区中，老旧小区达到3547个，普遍存在房屋本体破损、维护结构保温性能差、漏雨透寒、上下水不畅、上下楼不便等困扰百姓的闹心事、烦心事，影响群众居住的幸福指数。对此，我市很早便展开老旧小区改造，作为全国首批城镇老旧小区改造试点城市，市委、市政府也高度重视老旧小区改造工作，将之作为一项重大的民生工程和发展工程来抓。经2020年底排查，全市未改造和需要再提升的老旧小区共计1723个，涉及居民77.6万户，计划总投资130亿元。我市打算利用5年时间完成新一轮的改造任务。2021年改造126个，2022年改造475个，2023年改造855个，2024年计划改造267个，2025年对全市老旧小区开展“回头看”，进行再摸底、再排查、再提升。

一、广聚民意，引导居民全程参与

1.建立“前公示中监督后回访”的居民全过程参与机制。改造前，充分征求群众意见，聘请“人民设计师”沉浸改造现场，综合专业设计和居民意见，“一小区一策”精准制定设计方案。并在小区内公示，居民“找茬”，房产“听劝”，实时接受居民监督，实现老旧小区改造由“为居民做菜”向“由居民点菜”的转变。改造过程中，组织居民成立“小区改造居民义务监督小组”，请居民代表参与监督施工质量。改造完成后，问效于民，采取“民意验收”和工程专业验收相结合的方式验收，组织开展居民满意度测评，居民满意率低于90%的小区不予验收。通过听民意、汇民智、聚民心，让居民真正成为老旧小区改造“主角”。

2.征求居民意见。充分发挥居民主导作用，社区以下发“一封信、征求意见表”形式，充分征求居民改造意愿，聘请“人民设计师”，沉浸改造现场，综合专业设计和居民意见，“一小区一策”精准制定设计方案。搞“小板凳”工程，问计于民，问需于民，“改不改，改什么，怎样管”居民说了算。同时，确定好改造后园区的管理模式。

3.每个施工点位，成立“居民义务监督小组”，负责监督小区改造过程中的工程质量、现场管理等事项，发现问题及时进行整改。

4.充分发挥新闻媒体的正面导向功能，以开辟专栏、专题报道等形式，全方位、多角度、宽领域宣传老旧小区改造工作的重要意义、方法步骤和相关政策，增强居民参与意识，激发居民参与热情，着力引导居民转变观念，变“要我改”为“我要改”，充分调动小区关联单位和社会力量支持，逐步形成“决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享”的良好的改造氛围。

二、严格管理，科学有序组织实施

老旧小区改造项目繁杂、时间紧、任务重，为将居民身边的“痛点”一一打通，通过前期仔细“摸底”，着力对老旧小区普遍存在的路面、墙面、水箱、管道、管线等不同程度的破损问题，进行统一集中的修缮、整理和更新。为缩减老百姓的改造“阵痛期”，制定挂图作战时间节点图，倒排工期，压缩时限，抢抓进度，确保老旧小区改造按时完工。厘清施工项目，抓住关键点，科学组织，合理安排工序，先下后上、先里后外，实现无缝衔接，确保一次性开挖完成所有地下管线改造工程，最大限度减少对群众生活的影响，实现“最多挖一次”和“综合改一次”。  

三、加强督考，护航高质量改造

建立“一评双考两公开”监督机制，对个别推进滞缓、舆情较多的地区，市委、市政府进行专题调度和约谈，责成市委、市政府督查室会同市房产局组成联合督查组督查督办。改造中，市审计局全程动态纠偏方式对改造工作进行跟踪审计，市建筑工程质量监督站全程跟踪改造质量安全。同时，综合运用第三方考核和社会评价等方式，对各地区老旧小区改造工程推进情况进行定期考核评议。探索智能化管控，在重点示范小区安装智能高清监控系统，监控信息集成到电脑端和手机APP，实时对施工现场进行全方位监管。

四、创新融资模式，破解资金难题

统筹兼顾中央补助资金和发行专项债，最大程度的争取上级支持，缓解市区改造资金压力。研究通过合理打包改造项目，将配套设施收费、存量资产收益、服务设施运营收益等作为还款来源，发行老旧小区改造专项债。拓宽融资渠道，推行央地合作，争取政策性银行长期、低息贷款支持，鼓励以设施经营权和物业服务协议作为质押获得贷款，以经营收入和物业服务费作为还款来源。我市支持社会资本参与到智能物业、智慧养老、智能家居等有一定收益回报的改造项目中，并出台税收政策鼓励长效运营机制。目前，沈阳与盛京银行签署合作协议，后者提供低息贷款支持沈阳老旧小区改造工作。

五、落实责任，推进长效管理机制

我们坚持把改造设施和改善服务相结合，努力巩固夯实改造成果。强化党建引领，深化“两邻”基层治理，积极打造“红色物业”服务项目，为群众构筑起邻里守望的“红色堡垒”。健全基层党组织领导，构建街道办事处（社区居委会）、业主委员会、物业服务企业共同参与的“三位一体”新机制。探索专业物业企业管理、业主自治管理、保障型管理、社区管理等不同管理模式，完善小区长效管理机制。鼓励国有物业企业提供保障型物业服务，为改造后的老旧小区提供兜底服务。

感谢您对政府工作的关心和支持。

沈阳市房产局         

2024年4月10日