陈顺水代表：

您提出的关于规范城郊结合部回迁房与商品房混住园区物业服务及费用收缴的建议收悉，现答复如下：

一、关于补签物业服务合同，明确服务清单与收费标准

    《中华人民共和国民法典》第九百三十九条明确规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同；第二十五条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。前期物业服务合同对全体业主具有法律约束力，业主无权以其未与物业服务企业签订合同为由拒交物业费。

《沈阳市物业管理条例》第八条规定，住宅物业的建设单位应当依法以招投标的方式选聘物业服务企业，一个物业管理区域应当作为一个整体进行招投标；第十条规定，建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同，合同期限不得超过三年，并自签订之日起十五日内报区、县（市）房产主管部门备案。据此，城郊结合部混住园区中，回迁房与商品房属于同一物业管理区域的，建设单位（开发商）有法定义务签订前期物业服务合同，回迁房业主作为物业买受人，应当受前期物业服务合同的约束。

针对您提出的“由政府牵头组织召开协调会，补签物业服务合同”的建议，我局将依据《沈阳市物业管理条例》第五条规定，积极指导街道办事处、乡镇人民政府履行协调物业管理与社区管理服务之间关系、调解业主与物业服务企业之间纠纷的职责。

二、关于强化法治宣传，提升业主缴费意识

回迁房业主缴费意识薄弱，很大程度上源于对物业服务合同法律效力和物业费缴纳义务的认识不足。我局将采取以下措施强化法治宣传：

一是通过社区公告、入户宣讲、线上推送等多种方式，向回迁房业主、商品房业主普及《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《沈阳市物业管理条例》中关于物业服务合同、物业费缴纳的相关规定，明确业主应当按照物业服务合同约定缴纳物业服务费用的法定义务。

二是结合典型案例开展以案释法。司法实践中，人民法院明确裁定前期物业服务合同对回迁房业主具有法律约束力，回迁房业主以其系拆迁安置户为由主张不应缴纳物业费或物业费应由政府缴纳的，法院不予支持。

三是指导物业服务企业在小区显著位置公示物业服务内容、服务标准、收费价格、服务人员基本信息等，保障业主知情权和监督权，以透明公开的服务增进业主信任，引导业主树立“服务付费”的契约精神。

三、关于建立健全属地协调联动机制

城郊结合部混住园区的物业服务问题涉及多个治理主体，需要多方协同、形成合力。

一是落实属地管理责任。依据《沈阳市物业管理条例》第五条，街道办事处、乡镇人民政府应当组织成立首次业主大会会议筹备组，指导和协助业主大会的成立，业主委员会的选举，协调物业管理与社区管理服务之间的关系，调解各方在物业管理活动中的纠纷。

二是强化党建引领。依据《沈阳市规范住宅区物业服务管理办法》，发挥基层党组织引领作用，健全社区党组织和物业企业党建联建机制，推动业主委员会成员和物业项目负责人中的党员担任社区党组织兼职委员，实现“双向进入、交叉任职”。建立“1+3+N”协调运行机制（1是社区党委，3是社区居委会、业主委员会、物业企业，N是相关职能部门、公益律师等第三方力量），推动将物业服务纠纷解决在基层、化解在小区。

三是探索建立街道层面物业管理联席会议制度，由街道办事处牵头，联合房产、城管、公安、市场监管等部门，定期召开混住园区问题协调会，及时研究解决物业费收缴、设施维护、停车管理等实际问题。

四、关于完善物业费收缴保障机制

一是依法保障物业服务企业合法权益。物业服务企业已按约定提供物业服务的，业主应当按时足额缴纳物业费。对于长期恶意欠费的业主，物业服务企业可依据物业服务合同约定，通过协商、调解、诉讼等途径依法追缴。

二是探索建立混住园区物业费收缴激励机制。鼓励物业服务企业通过提升服务质量、优化收费标准、拓展多元经营等方式，提高业主缴费意愿。对物业费收缴率持续偏低的混住园区，由属地街道、社区协助物业服务企业开展集中催缴和普法教育。

三是加强物业服务企业监管。依据《沈阳市规范住宅区物业服务管理办法》，通过日常考评、居民满意度调查、12345政务服务热线诉求处置、信用考核等方式，形成物业服务监管体系和物业服务质量排行榜，督促物业服务企业切实提升服务质量，以优质服务赢得业主认可。

五、下一步工作安排

我局将继续深入贯彻落实《沈阳市规范住宅区物业服务管理办法》（沈政办发〔2024〕10号），会同各区、县（市）房产主管部门，指导街道办事处、乡镇人民政府，重点做好以下工作：

一是加大普法宣传力度，提升回迁房业主对物业服务合同法律效力和物业费缴纳义务的认知，引导业主自觉履行缴费义务，打破“服务缩水—欠费加剧”的恶性循环。

二是推动混住园区成立业主委员会或物业管理委员会，代表全体业主与物业服务企业规范签订物业服务合同，明确双方权责，从制度层面保障园区物业服务的规范运行。

三是建立混住园区物业服务长效监管机制，定期开展物业服务质量考评，推动形成“服务优质—缴费积极”的良性循环。

感谢您对政府工作的关心和支持。

 沈阳市房产局         

2026年4月8日