金宪代表：

　　您提出的关于对沈阳市物业服务建立分档评级规范行业管理的建议收悉。我局高度重视，认真研究吸纳代表建议，结合我市物业服务行业实际及相关政策规定，现就有关情况答复如下：

　　一、关于住宅物业服务标准及分档评级相关工作

　　依据《中华人民共和国民法典》《辽宁省物业管理条例》《沈阳市规范住宅区物业服务管理办法》等相关规定，结合辽宁省住建厅《关于印发<辽宁省住宅物业星级服务标准>（试行）的通知》（辽住建房〔2019〕52号）要求，我局于2024年牵头制定了《住宅物业管理规范》（沈阳市地方标准DB2101/T0104-2024），并于2024年3月11日经沈阳市市场监督管理局批准公开发布，为我市住宅物业服务提供了明确的标准依据。

　　后按照沈阳市市场监督管理局2025年9月9日印发的《沈阳市地方标准清理工作方案》中地方标准负面清单第35条“不得制定居民生活服务地方标准”的要求，2025年12月15日，沈阳市市场监督管理局以沈市监通〔2025〕3号通告，废止了《住宅物业管理服务规范》等138项沈阳市地方标准。鉴于上述情况，我局将严格依托《辽宁省住宅物业星级服务标准》开展相关工作，确保物业服务有标可依、有规可循。

　　同时，我局正着力构建多维综合评价体系，建立以业主满意度为核心，街道社区、行业主管部门共同参与的物业服务质量综合评价机制，明确评价指标、评分标准和评价流程，涵盖客服响应、秩序维护、环境保洁、工程维修、综合管理等多个模块，实现对物业服务质量的全面、客观评价。将评价结果与企业信用等级、项目招投标、物业服务收费等直接挂钩，形成“优质优价、劣质淘汰”的市场导向，倒逼企业聚焦业主需求，主动改进服务，切实落实“质价相符”要求。

　　二、关于“质价联动”调价机制建立工作

　　针对代表提出的“建立‘质价联动’调价机制”建议，我局将严格落实《中华人民共和国民法典》相关规定，要求物业企业拟调整收费标准时，必须同步提交服务内容扩充或升级方案，详细说明服务提升的具体内容、实施计划及预期效果；严格规范业主决策程序，调价方案需经业主共同决定，充分保障业主的知情权、参与权与决策权，调价方案及服务升级承诺需向全体业主公示，并纳入物业服务合同附件，接受业主监督。

　　三、关于强化行政全过程监管及第三方评估机制引入工作

　　1.强化行政全过程监管：我局已明确物业监管部门对物业服务评价、调价程序、合同履行的全过程监督职责，建立物业企业服务星级档案和信用记录，实现监管全覆盖。同时，畅通12345政务服务热线等业主投诉渠道，对物业企业擅自提价、服务缩水、违规收费等行为，及时介入调查，责令限期整改，对拒不整改的予以信用惩处，切实维护业主合法权益。

　　2.深化信用监管应用：修订完善《沈阳市物业服务企业和物业项目负责人信用信息管理办法》（沈房发〔2025〕2号），进一步明确信用信息采集、评价、应用等各环节要求，构建完备的物业管理信用监管政策体系，理顺市区两级房产部门工作责任，夯实物业管理“属地化”职责，对存在违法违规行为不整改的物业企业实行每年连续记分制度，直至其整改或退出物业服务项目。创新运用红黑榜、信用考核、日常考评、居民评价等沈阳特色监管手段，截至目前，各区、县（市）房产主管部门已对147个存在违法违规行为且拒不整改的物业服务企业予以信用扣分，在行业内产生强大震慑作用。

　　3.引入第三方评估与公开机制：我局将探索引入专业第三方评估机构，定期对物业服务质量进行复核，重点核查服务标准落实情况、业主满意度等内容，评估结果将向社会公开，作为业主选聘物业、协商收费的重要参考。同时，鼓励市物业管理行业协会制定行业规范，开展从业人员培训，提升物业从业人员专业素养，推动物业企业规范化、专业化发展。

　　此外，我局已建立完善的多维考评机制，以街道、社区为实施主体，实行季度考评，通过街道、社区打分、业主代表评价，结合12345诉求整改情况，形成小区综合得分，建立物业服务“红黑榜”。区、县（市）房产主管部门每季度公示“红黑榜”，对红榜企业给予优先评优、政策扶持；对黑榜企业限期整改，整改不合格的予以约谈、处罚、清退，并作为业主选聘/解聘物业的核心依据。同时，严格落实《住宅小区物业服务公开基础目录》，要求物业企业公示收费标准、公共收益、设施维保等信息，接受业主与社会监督；实行物业服务合同街道+区房产主管部门双备案制度，街道、社区全程监督选（续）聘、解聘流程，强化交接环节指导与协调，防范“甩盘”“拒退”风险。

　　四、关于空置房屋物业费减免政策优化工作

　　为进一步明确空置房物业费减免相关问题，2023年8月，全国人大常委会法制工作委员会印发《对地方物业管理条例有关移交专业经营设施设备所有权等规定的审查研究案例》，其中明确，《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”

　　根据上述法律规定及相关指导意见，业主应当按照物业服务合同的约定向物业服务企业支付物业费，不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付。实践中，未实际入住业主是否可以减免物业费，可由业主与物业企业在物业服务合同中自行约定；未约定的，应当严格适用《中华人民共和国民法典》相关规定。

　　五、下一步工作计划

　　下一步，我局将以此次代表建议办理为契机，进一步聚焦物业服务行业突出问题，健全“质价联动”调价机制，深化信用监管与日常监管融合，完善红黑榜管理制度，加大对违法违规物业企业的惩戒力度，健全优胜劣汰机制，加强行业培训和指导，提升物业企业服务水平和从业人员专业素养，推动我市物业服务行业高质量发展，切实化解物业纠纷，增强人民群众的居住幸福感与满意度。

　　再次感谢您对我市物业管理工作的关心和支持，我们将认真吸纳您的宝贵建议，不断改进工作。

　　沈阳市房产局              

　　2026年４月10日