刘庆东代表：

　　您提出的关于放宽业委会成立条件和加强物业监管的建议收悉。首先，衷心感谢您对我市物业管理工作的高度关注和大力支持。您在建议中指出的新建小区业委会成立难、物业监管存在短板等问题，贴合我市物业管理工作实际，分析深刻、针对性强；提出的解决措施务实可行，为我们进一步优化工作、破解民生难题提供了重要参考。结合《物业管理条例》《辽宁省物业管理条例》相关规定，我局对您的建议进行了认真研究落实，现将有关情况答复如下：

　　一、关于规范项目规划与运营衔接，从源头避免“问题小区”的落实情况

　　针对您提出的“保持政策跨部门一致性，实现项目报建与运营管理无缝衔接”的建议，我局主动加强与市自然资源局（规划）的协同联动，建立跨部门协调机制，明确工作衔接要求，从源头防范“问题小区”产生。

　　（一）严格落实物业管理区域划分规定。严格按照《物业管理条例》第九条“一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素”及《辽宁省物业管理条例》第八条、第十条相关要求，在项目规划报建阶段，明确物业管理区域划分标准，坚持“规划优先、相对集中、功能完善、资源共享、便民利民”原则，以土地使用权证或者不动产登记证确定的用地范围为基础，综合考虑物业共用设施设备、建筑物规模、业主人数、自然界限等因素，科学划分物业管理区域。对按一个项目报建的，明确其运营阶段按一个小区管理，依法成立一个业主委员会；对按两个及以上独立项目报规、配套设施设备可分割独立使用的，明确划分不同物业管理区域，分别成立业主委员会，确保项目报建与后期运营管理、业委会组建保持一致。

　　（二）强化跨部门协同监管。建立房产、自然资源（规划）常态化协调机制，及时解决项目规划、建设、运营过程中涉及物业管理区域划分、业委会组建等相关问题。在项目审批环节，严格审核物业管理区域划分方案；在项目交付环节，核查物业管理区域划分落实情况，确保前期规划与后期运营无缝衔接，从根本上避免因规划与运营脱节导致的业委会成立难问题。

　　二、关于帮助“问题小区”成立业委会，破解成立难题的落实情况

　　针对您提出的“对已形成的‘问题小区’特事特办、一事一议，帮助协调成立业委会”的建议，我局聚焦业主自治“启动难、推进难”问题，多措并举强化指导，推动“问题小区”业委会组建工作有序开展。

　　（一）压实基层指导责任。明确街道办事处、乡镇人民政府在指导业主大会组建、业委会选举中的法定职责，推动其设立专职物业管理工作岗位，配备专业工作人员，为“问题小区”业委会组建提供全程法律指导、程序规范和专业支持。

　　（二）规范组建流程，强化示范引领。制定住宅小区首次业主大会会议程序、业委会换届选举程序，推出规范化的工作指引及示范文本，统一工作标准，规范运作流程，降低业主组建业委会的难度。在大东区开展业委会成立专项试点，该区269个小区已顺利召开业主大会，成功选举业委会和监事会，形成了可复制、可推广的工作经验，为全市“问题小区”业委会组建提供示范引领。同时，依托市物业管理行业协会，开展业委会、物管会成员业务培训，累计培训1230余人次，覆盖全市48个街道、1340个小区，有效提升从业人员履职能力。

　　（三）完善过渡机制，填补自治空白。明确物业管理委员会（物管会）的“推动者”和“过渡平台”核心定位，细化物管会组建条件、存续期限、职能职责，规范其运作流程，对暂不具备成立业委会条件的“问题小区”，指导组建物管会，代行业委会部分职责，推动业主自治有序过渡。目前，全市已组建业主委员会1412个，物业管理委员会457个，我局正督促各地区房产部门加强指导，推动到今年年底前，全市业主委员会组建率不低于50%。

　　（四）明确参选条件，保障队伍素质。在业委会组建工作中，明确失信人员、违法违规人员不得参选业主委员会委员，从源头保障业委会队伍素质。同时，鼓励业委会对自身收支情况开展第三方审计，明确审计费用由业主委员会专项资金支付，确保业委会财务管理规范透明。

　　三、关于加强“问题小区”物业监管，保障业主合法权益的落实情况

　　针对您提出的“加强‘问题小区’物业监管、加大处罚力度、畅通维权通道、完善物业清退机制”的建议，我局聚焦“问题小区”治理，不断健全监管机制，强化监管力度，切实保障业主合法权益。

　　（一）强化信息公开，保障业主知情权、监督权

　　组织全市物业企业严格公示服务内容、服务标准、收费项目、投诉流程等关键信息，依托省“阳光三务”平台，构建线上线下双公示体系，实现物业管理信息“阳光可视、随时可查”。目前，全市6374个小区已全部完成线下公示，4251个小区在“阳光三务”系统完成线上公示，公示覆盖率持续提升。同时，将定期公示行为纳入物业服务企业信用体系评分，对未按要求公示的企业进行信用扣分，强化企业履约监督，倒逼企业规范服务。

　　（二）规范公共收益管理，落实“阳光台账”制度

　　全面推进小区公共收益账户规范化建设，截至目前，全市13个区、县（市）已全部完成公共收益账户开户任务，实现公共收益单独建账、专款专用。同步研发推出“沈阳市住宅小区公共收益监督数据采集系统”，完成2018年以来全市小区公共收益数据填报工作，建立精准化、动态化的公共收益管理档案。通过大数据分析核查、多部门联动执法，累计规范管理公共收益1776万元，对违规管理行为依法整改，形成有效震慑，切实保障业主对公共收益的知情权和监督权。

　　（三）完善审计监督机制，强化财务监管

　　结合我市物业管理行业监管实际，逐步推进第三方审计工作，目前已重点围绕公共收益管理、物业费使用等关键环节开展核查，及时发现并整改财务不规范问题。后续，我局将进一步细化审计流程，明确审计频次、责任主体及费用承担方式，推动第三方审计工作常态化、规范化，确保审计结果真实有效。

　　（四）构建多维评价体系，倒逼服务质量提升

　　建立以业主满意度为核心，街道社区、行业主管部门共同参与的物业服务质量综合评价机制，明确评价指标、评分标准和评价流程，涵盖客服响应、秩序维护、环境保洁、工程维修、综合管理等多个模块，实现对物业服务质量的全面、客观评价。将评价结果与企业信用等级、项目招投标、物业服务收费等直接挂钩，形成“优质优价、劣质淘汰”的市场导向，倒逼企业聚焦业主需求，主动改进服务。

　　（五）深化信用监管，强化违法违规震慑

　　修订完善《沈阳市物业服务企业和物业项目负责人信用信息管理办法》（沈房发〔2025〕2号），进一步明确信用信息采集、评价、应用等各环节要求，构建起完备的物业管理信用监管政策体系。创新运用红黑榜、信用考核、日常考评、居民评价等沈阳特色监管手段，强化信用约束。

　　（六）畅通维权通道，完善物业清退机制

　　建立“问题小区”业主维权快速响应机制，畅通12345政务服务便民热线、物业投诉平台等维权渠道，对业主反映的“路灯不亮”等民生“关键小事”，实行专人督办、限时办结，降低业主个人维权成本。同时，完善无业委会小区物业清退管理机制，明确清退流程、责任主体和后续衔接措施，推动优质物业公司进驻“问题小区”，逐步改善小区居住环境，破解业主与物业双输的局面。

　　四、下一步工作计划

　　下一步，我局将以您的建议为契机，持续聚焦物业管理领域民生痛点、难点问题，进一步强化责任担当、创新工作举措，不断提升物业管理服务水平和业主自治能力。

　　再次感谢您对我市物业管理工作的关心和支持，我们将认真吸纳您的宝贵建议，不断改进工作。

　　沈阳市房产局         

　　2026年４月10日