何敏代表：

　　您提出的关于沈阳市未成立业主委员会小区对物业公司服务监管应由所在街道办事处为监管责任主体的建议收悉。首先，衷心感谢您对我市物业管理工作的关心与支持。您在建议中指出的新小区物业服务监管不到位、物业与业主矛盾突出、物业费与服务质量不匹配，以及虎石台街道办事处管辖的逸景盛熙城小区存在的物业诉讼相关问题，均贴合我市物业管理工作实际，提出的“未成立业委会时由街道办事处作为监管责任主体”的建议，契合相关法律法规要求，具有很强的针对性和可操作性，对我们进一步理顺监管责任、提升物业服务水平、化解物业矛盾具有重要指导意义。结合我市物业管理相关法规规定和工作实际，现就您的建议答复如下：

　　一、明确监管责任定位，夯实街道属地监管职责

　　我局高度认同您的建议，严格依据《沈阳市物业管理条例》《沈阳市规范住宅区物业服务管理办法》（沈政办发〔2024〕10号）相关规定，进一步明确街道办事处、乡镇人民政府在未成立业主委员会小区中的物业管理监管核心责任，推动监管力量下沉，切实解决未成立业委会小区物业监管缺位问题。

　　依据《沈阳市物业管理条例》第五条明确规定，街道办事处、乡镇人民政府履行组织成立首次业主大会会议筹备组、指导协助业主大会及业委会成立选举、指导监督业委会日常工作、协调物业管理与社区管理关系、调解物业相关纠纷等法定职责；第二十七条明确，不具备成立业主大会条件或具备条件未成立且经指导仍不能成立的小区，由街道办事处、乡镇人民政府指导居（村）民委员会临时代行业主委员会职责，或组织成立物业管理委员会临时代办相关职责。《沈阳市规范住宅区物业服务管理办法》第四条进一步明确，街道办事处（乡镇政府）负责做好辖区内住宅区物业服务的日常管理工作，居（村）民委员会在其指导下开展具体工作。

　　针对您提到的虎石台街道逸景盛熙城小区相关问题，我局已督促沈北新区房产主管部门联合虎石台街道办事处，对该小区物业服务质量开展专项核查，重点整治物业费与服务标准不匹配、物业纠纷处置不及时等问题，同时指导街道办事处落实监管责任人，建立常态化监管机制，协调化解业主与物业之间的矛盾纠纷，规范物业诉讼相关行为，切实保障业主合法权益。

　　二、完善监管政策体系，强化信用与考评约束

　　为进一步强化街道办事处监管效能，我局已修订完善相关政策，构建“信用监管+考评约束+多方联动”的监管体系，为街道办事处履行监管职责提供政策支撑和保障。

　　（一）健全信用监管机制。修订完善《沈阳市物业服务企业和物业项目负责人信用信息管理办法》（沈房发〔2025〕2号），进一步明确信用信息采集、评价、应用等各环节要求，理顺市区两级房产部门工作责任，夯实物业管理“属地化”职责。该办法明确物业企业和项目负责人实行信用记分制，基准分均为100分，记分周期为每年1月1日至12月31日，对存在违法违规行为且不整改的物业企业实行每年连续记分制度，直至其整改或退出物业服务项目，为街道办事处开展监管工作提供明确的信用评价依据。

　　（二）强化特色监管手段。创新运用红黑榜、信用考核、日常考评、居民评价等沈阳特色监管手段。截至目前，各区、县（市）房产主管部门已对147个存在违法违规行为且拒不整改的物业服务企业予以信用扣分，在行业内产生强大震慑作用。同时，明确信用信息异议处理流程，保障物业企业和项目负责人合法权益，推动信用监管规范化、科学化。

　　（三）引入第三方评估与公开机制。我局将探索引入专业第三方评估机构，定期对物业服务质量进行复核，重点核查服务标准落实情况、业主满意度等内容，评估结果将向社会公开，作为业主选聘物业、协商收费的重要参考，也为街道办事处开展监管、评价物业企业提供专业支撑。同时，鼓励市物业管理行业协会制定行业规范，开展从业人员培训，提升物业从业人员专业素养，推动物业企业规范化、专业化发展。

　　（四）健全多维考评与公示机制。建立完善的多维考评机制，以街道、社区为实施主体，实行季度考评，通过街道、社区打分、业主代表评价，结合12345诉求整改情况，形成小区综合得分，建立物业服务“红黑榜”。区、县（市）房产主管部门每季度汇总形成“红黑榜”，对红榜企业给予优先评优、政策扶持；对黑榜企业限期整改，整改不合格的予以约谈、处罚、清退，并作为业主选聘/解聘物业的核心依据。

　　同时，严格落实《住宅小区物业服务公开基础目录》，组织物业企业严格公示服务内容、服务标准、收费项目、投诉流程、公共收益、设施维保等关键信息，依托省“阳光三务”平台，开展线上线下双公示，实现管理信息“阳光可视”。目前，全市6374个小区已全部完成线下公示，4251个小区在“阳光三务”系统完成线上公示，同时将定期公示行为纳入物业服务企业信用体系评分，强化履约监督。实行物业服务合同街道+区房产主管部门双备案制度，街道、社区全程监督选（续）聘、解聘流程，强化交接环节指导与协调，防范“甩盘”“拒退”风险，保障小区物业管理连续性。

　　三、强化党建引领，理顺协同治理机制

　　（一）落实属地管理责任。进一步压实街道办事处、乡镇人民政府在指导成立业主大会、选举业委会方面的法定责任，推动其设立专职物业管理工作岗位，配备专业工作人员，为业主大会组建、业委会选举提供法律、程序和专业支持，强化基层治理合力，加快推进未成立业委会小区的业委会组建工作，从根本上解决监管主体缺位问题。

　　（二）强化党建引领作用。依据《沈阳市规范住宅区物业服务管理办法》，发挥基层党组织引领作用，健全社区党组织和物业企业党建联建机制，推动业主委员会成员和物业项目负责人中的党员担任社区党组织兼职委员，实现“双向进入、交叉任职”。构建以党建为引领，社区居委会、业主委员会、物业服务企业协调联动的“一建三联”工作体系，推动全市区县（市）物业行业党委全覆盖，成立248个物业企业党组织，打造300个红色物业示范点位，以点带面推动物业服务水平整体提升。

　　（三）健全协同处置机制。建立“1+3+N”协调运行机制（1是社区党委，3是社区居委会、业主委员会、物业企业，N是相关职能部门、公益律师等第三方力量），推动将物业服务纠纷解决在基层、化解在小区。探索建立街道层面物业管理联席会议制度，由街道办事处牵头，联合房产、城管、公安、市场监管等部门，定期召开混住园区问题协调会，及时研究解决物业费收缴、设施维护、停车管理等实际问题，形成治理合力。同时，推广北苑社区全国百强“学雷锋”物业企业先进经验，开展“叫响我是雷锋”等志愿服务活动，提供水电维修、开锁换锁等24小时便民服务，推动物业由“管理者”变为“服务者”。

　　四、加快业委会组建，筑牢长效监管基础

　　针对未成立业委会小区监管难题，我局将以加快业委会组建为抓手，推动形成“业主自治+街道监管”的长效机制，从根本上提升小区物业管理水平。

　　（一）强化基层治理协同。压实街道办事处、乡镇人民政府在指导成立业主大会、选举业委会方面的法定责任，推动其设立专职物业管理工作岗位，为业主大会组建、业委会选举提供法律、程序和专业支持，强化基层治理合力，推动业主自治有序开展。

　　（二）提升业委会履职能力。制定住宅小区首次业主大会会议程序及业主委员会换届选举程序，推出规范化的业主大会与业委会选举工作指引及示范文本。依托行业协会强化业务培训，累计培训业主委员会和物业管理委员会1230余人次，覆盖全市48个街道、1340个小区。建立业委会履职情况评估及奖惩机制，推动其依法、规范、有效运作。

　　（三）规范参选条件与审计工作。在业委会组建工作中，明确失信人员不得参选业主委员会委员，从源头保障业委会队伍素质。同时，鼓励业委会收支情况进行第三方审计工作，明确审计费用由业主委员会专项资金支付，确保业委会财务管理规范透明。

　　（四）规范物管会运作与业委会组建。明确物业管理委员会（物管会）的“推动者”和“过渡平台”核心定位，细化物管会组建条件、存续期限、职能职责，规范其运作流程，推动物管会有序发挥过渡作用，助力业主大会、业委会规范组建。目前，全市已组建业主委员会1412个，物业管理委员会457个，我局正督促各地区房产部门加强指导，推动到2026年年底前，全市业主委员会组建率不低于50%。在大东区开展业委会成立专项试点，该区345个小区已召开业主大会，成功选举业委会和监事会，形成可复制、可推广的经验，下一步将在全市推广，加快未成立业委会小区的组建进程。

　　下一步，我局将进一步吸纳您的建议，持续强化街道办事处、乡镇人民政府在未成立业委会小区的物业监管主体责任，完善监管政策体系，加强基层协同治理，加快业委会组建步伐，切实解决物业服务监管不到位、物业与业主矛盾突出等问题，不断提升我市物业管理服务质量和基层治理效能，切实保障业主合法权益。

　　再次感谢您对我市房产管理工作的关心和支持！

　　沈阳市房产局          

　　2026年４月29日