刘洋委员：

您提出的关于规范物业服务标准降低物业费支出的提案收悉，现答复如下：

一、关于修订《沈阳市物业管理条例》的问题

新修订的《沈阳市物业管理条例》于2022年7月1日颁布施行。该文件明确规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定收取物业服务费。物业服务费一般包括物业服务人员费用，物业共用部位、共用设施设备日常运行及维护费用，绿化养护费用，清洁卫生费用，秩序维护费用，物业共用部位、共用设施设备保险及公众责任保险费用，办公费用，管理费用，固定资产折旧以及经业主同意支付的其他费用。今后，我们将结合《沈阳市物业管理条例》的修订，适时向市人大提出建议，按照《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》、《辽宁省物业管理条例》等上位法的要求，进一步明确物业服务内容，规范物业服务收费标准。

二、关于建立物业服务等级标准及考核评价体系的问题

为了加强我市物业行业监督和管理，提高物业服务水平，根据物业行业发展趋势，结合我市实际，2023年我们将通过制定相关政策制度，明确物业服务标准和质量，定期开展考核评价。

（一）着手建立沈阳市物业服务标准。参考成都、长春等先进城市城市经验，着手制定《沈阳市住宅物业管理服务标准》，标准等级为地方标准，属于推荐类。目前，我们已组织沈阳市物业管理协会、沈阳市物业服务行业协会、沈阳市业主委员会协会等单位成立了起草小组，召开了起草工作部署会议。下一步，我们将按照《沈阳市地方标准管理办法》的规定，向市标准化行政主管部门提出标准立项申请，组织形成标准草稿，广泛征求市直部门、各区县房产行政主管部门、街道社区、两代表一委员、业主代表、专业院校和新闻媒体意见建议后，报市标准化行政主管部门审查。

（二）着手建立物业服务质量考核评价体系。我市住宅小区物业服务质量考核评价机制尚未建立，属制度空白。2023年，我们将研究制定《沈阳市住宅小区物业服务质量考评办法》。目前，我们已向市司法行政部门提交了《发文计划立项申报表》《立项说明》《评估论证报告》等六项材料，就出台《沈阳市住宅小区物业服务质量考评办法》提出立项申请。下一步，我们将按照规范性文件起草工作要求，组织人员开展起草工作，广泛征求意见建议，按照要求履行文件制发程序。同时，我们也将推动研究建设物业服务质量评价系统，将物业服务质量考核电子化、信息化，使物业服务质量考核更加便于操作。通过研究制定《沈阳市住宅小区物业服务质量考评办法》，以及建设考核物业服务质量评价系统，充分发挥居民、业主委员会等各方主体对物业服务质量满意度评价作用，形成我市建立物业服务质量考评体系。

三、关于对物业费设定高限的问题

根据《辽宁省物业管理条例》第二十四条“业主大会会议讨论决定下列事项：…（四）确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；…”和第二十五条“业主大会决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前条第六项至第九项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前条其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。…”的规定，对物业费设定高限等关于物业收费标准、方案等问题，应当由业主大会共同决定。

四、关于未入住或长期空置房屋物业费收取的问题

根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。…”和《辽宁省物业管理条例》第四十四条“…已交付业主的物业，物业服务费由业主承担；未交付的或者已竣工但尚未售出的物业，物业服务费由建设单位全额承担。建设单位与物业买受人约定减免物业服务费的，减免费用由建设单位承担。前款所称交付是指按照房屋买卖合同约定的时间，业主收到书面交付通知并办妥相关交付手续。业主收到书面交付通知后，在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续的，视为交付。建设单位没有事先书面通知的，以业主实际办完相关交付手续为准”的规定，对于未交付的房屋，其物业费由建设单位全额承担；对于办理交付手续的房屋，业主应当按照物业服务合同的约定支付物业费。

五、关于制定政策鼓励园区居民自我管理的问题

园区居民自我管理模式的确定，应当由业主大会共同决定。《辽宁省物业管理条例》第二十四条“业主大会会议讨论决定下列事项：…（三）确定物业管理方式，选聘、续聘和解聘物业服务企业；…”和第二十五条“业主大会决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前条第六项至第九项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前条其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。…”，对园区采取居民自我管理模式的决定主体、程序等予以了明确。

六、关于针对老龄居民提供基础医疗和照护服务的问题

近年来，我们一直提倡和引导物业服务企业积极参与健康、照护等养老服务。2022年1月，我们印发了《关于深入践行“两邻”理念  加强社区物业党建联建的指导意见（试行）》，提出各地区要选树一批组织建设好、服务品质好、党建氛围浓的物业服务企业，开展养老、健康等特色生活服务项目以及各类活动，发挥典型示范引领作用，探索拓展服务经验。此外，我市于今年全面启动“品质养老”进社区、进村（屯）三年行动计划，结合老旧小区改造、党群服务中心升级等工作，按照基本类、提升类、示范类养老社区创建标准，推动养老服务设施、服务主体、服务项目深度融入社区、村（屯），打造了牡丹社区、文安路社区、多福社区等一批品质养老示范社区。

感谢您对我市物业工作的重视和关心。

沈阳市房产局         

2023年3月30日