周齐艳委员：

您提出的关于加强老旧小区改造后物业管理的提案收悉，现答复如下：

加快推进老旧小区改造是落实党中央国务院决策部署的具体体现，是改善城市面貌，提升城市形象，推动高质量发展的重要举措，是改善居民群众居住条件，增强人民群众的获得感、幸福感、安全感的重要内容。2020年7月10日，国务院办公厅印发了《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号），8月18日住建部等13个部门联合印发了《关于开展城市居住社区建设补短板行动的意见》（建科规〔2020〕7号），12月15日住建部与我省签了《共建城市更新先导区合作框架协议》，在国家层面首次给予了老旧小区改造资金补助以及相关的政策支持。我市老旧小区改造工作，计划到“十四五”期末，力争基本完成2000年6月份前建成的需改造老旧小区改造任务。

一、全市老旧小区改造情况

沈阳市现有住宅区6588个，以2000年6月底为时间节点，新建小区3041个，老旧小区3547个。按照国务院办公厅《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，我市对先期改造标准较低、改造项目不全的1723个老旧小区展开新一轮改造，涉及居民77.6万户。2021、2022年共完成改造老旧小区601个，惠及居民28万户；2023年计划改造800个，惠及居民35.3万户；2024年计划改造322个，惠及居民14.3万户；2025年开展“回头看”，进行再摸底再排查再提升。

老旧小区改造工作，重点突出“一拆五改三增加”，即重在拆除违章建筑；重在实施“上改下”，线缆管线入地改造、建筑屋面防水和节能改造、各类地下管线改造、道路改造、绿地改造；重在增加社区党群服务中心等服务用房、增加休闲座椅等“城市家具”和城市书屋生活娱乐设施、增加消防和监控等安全设施。改造内容分为基础类（必改项目）、完善类（可改项目）、提升类（宜改项目）和后续管理类，其中：基础类主要是政府投资改造的；完善类是通过征求居民意见，由政府、居民和产权单位共同出资改造的；提升类是引导社会力量参与投资改造的。

二、工作举措

落实街道和社区居委会的属地管理职能，建立发挥社区党组织的领导作用，社区居委会和业主委员会为主导的，一核两委多元协商共治工作机制；加快推进老旧小区业主大会和业主委员会组建工作，将其作为社会治理和社区建设的重要内容，与小区改造提质同步推进。积极引入社会资本参与改造、提供专业化或保障型物业服务，对无法召开业主大会的住宅小区，可由区政府指定信誉良好的国有物业服务企业提供保障型物业服务。探索通过提取部分园区内机动车停车位费、广告费等多种形式，建立改造后老旧小区维修资金专户，促进小区改造后维护更新进入良性轨道。

（一）强化社区核心作用

建立发挥社区党组织的领导作用，社区居委会和业主委员会为主导的，一核两委多元协商共治工作机制；加快推进老旧小区业主大会和业主委员会组建工作，将其作为社会治理和社区建设的重要内容，与小区改造提质同步推进，发挥业主委员会在小区事务管理中的主人翁作用；建立健全社区居委会、业委会、物业公司三方联动协调机制，化解矛盾，调解纠纷，更好地服务小区居民。

（二）落实后续管理模式

1.无物业管理小区“清零”。散体住宅楼、无物业管理小区是城市基层治理的难点和堵点。2022年以来，沈阳有序推进散体住宅楼和无物业管理小区“无人管”清零行动，截至目前，沈阳市完成全市散体住宅楼围合封闭任务，标准化围合成679个小区单元。同时，沈阳市1471个无物业管理小区通过召开业主大会引进物业服务企业、区域整体打包引进物业服务企业或区属国资平台兜底服务等方式，全部落实了管理服务主体，并开展物业服务，实现全市6588个小区全部“有人管”的目标。

2.大力推行“菜单式物业”。沈阳市强化“共同缔造”理念，充分发挥业主自治的主体作用，引导成立业主委员会，出台自治管理机制和监督办法，推动全体业主参与小区共建共治共享。目前，沈阳市正在积极尝试“菜单式物业服务”模式。物业公司提供服务单项，居民来选单，然后按照项目多少核算出物业管理费。这样一来，服务就能更适合老旧小区，也更划算。在选择物业公司、挑选服务项目和制定物业费标准等方面，街道、社区、自管会和居民代表坐到一起协商讨论，再到各家各户里入户调查、投票表决，充分体现民主协商、共谋共建。

3.实现老旧小区“一次改造、长期保持”。老旧小区改造“三分建七分管”，如果没有有效的管理措施，改造成果就难以长期保持，必须将一次改造和持续维护相结合，才能换来居民持久的满意与放心。老旧小区改造改造前，先确定好管理单位和服务标准。探索专业物业企业管理、业主自治管理、保障型管理、社区管理等不同管理模式，完善小区长效管理机制，巩固改造成果。鼓励国有物业企业提供保障型物业服务，为改造后的老旧小区提供兜底服务。

（三）畅通资金归集渠道

加强房屋专项维修资金政策宣传，加大政策引导和支持力度，根据业主大会决定，落实维修资金归集方案。对利用房屋共用部位、共用设施设备经营收益的停车费、租赁费等收益，按照业主大会决定进行使用，为房屋后续维修养护提供持续保障。

（四）发挥“红色物业”引领示范作用

为深入践行“与邻为善、以邻为伴”理念，全面提升物业行业党建工作，2022年2月16日，我局印发《关于践行“两邻”理念争当行业先锋 加强党建引领创建“红色物业”工作方案》，提出了推进“红色物业”示范项目创建的工作任务，开展试点先行，在全市范围内选育一批“红色物业”典型，打造一批“红色物业”示范小区。通过活动开展，发挥“红色物业”党建工作优势，进而为研究解决小区管理服务各类问题提供“红色堡垒”。同时，在去年全市物业企业党组织全覆盖的基础上，今年通过采取单独组建、联合组建、选派党建指导员等方式，提升物业项目党的工作覆盖率。街道社区党组织要通过“双向进入、交叉任职”方式，积极推动符合条件的社区“两委”成员、网格员通过法定程序兼任业主委员会委员，鼓励业主委员会和物业服务企业党员负责人担任社区党组织兼职委员，承担和参与社区党组织安排的工作任务。各地区房产主管部门督促物业服务企业积极参与社区党群服务中心（站）的建设，融入社区网格治理，努力培育“党建聚邻一家亲、暖心服务共为民”的社区物业党建联建品牌，以高质量物业服务打造高品质生活空间。

感谢您对老旧小区改造工作的关心和支持。

沈阳市房产局        

2023年3月28日