李锁委员：

您提出的关于对老旧住宅升级改造的提案收悉，现答复如下：

一、总体情况

(一)指导思想

坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面深入贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神，坚持以人民为中心的发展思想，坚持人民城市人民建、人民城市为人民，把人民对美好生活的向往作为工作出发点、落脚点。以“一个尊重”、“五个统筹”为指导，围绕“功能品质、服务品质、生态品质、文化品质”等四个品质，统筹推进老旧小区改造工程,以更新改造基础设施和完善社区配套设施为重点，推动建设安全健康、设施完善、管理有序的完整居住社区，切实增强人民群众的获得感、幸福感、安全感。

（二）改造范围和目标

改造范围：2000年底前建成并交付使用，对照国家、省老旧小区改造内容和标准，房屋住用功能较差、园区配套设施不完善、环境破损严重、社区服务设施不健全、不宜整体拆除重建的老旧小区。

同时，综合考虑2000年至2005年之间建成的住宅区环境设施服务管理状况，了解居民改造的意愿，建立改造台账，形成任务清单。对已改造的小区要持续开展“回头看”，持续提升。经各地区初步统计2000年-2005年建成的老旧小区600余个，我市将按照住建部下一步具体要求适时列入改造计划。

改造目标：2021-2024年，全面完成全市1723个老旧小区改造工程。其中：2021年改造126个;2022年改造475个；2023年改造855个；2024年改造267个；2025年对已改造小区开展“回头看”。

二、合理确定改造内容和标准

改造内容分为基础类（必改项目）、完善类（可改项目）、提升类（宜改项目）和后续管理类，其中：基础类主要是政府投资改造的；完善类是通过征求居民意见，由政府、居民和产权单位共同出资改造的；提升类是引导社会力量参与投资改造的。

重点突出“一拆五改三增加”，其中，一拆为拆除违建；五改为地下管网改造、线缆入地改造、防水节能改造、道路改造、绿地改造；三增加为增加党群服务中心功能、增加文体设施、增加安全设施。全力实现小区功能、服务、生态和文化四个品质的提升。

三、政策支持

（一）引入社会资本。坚持政府投资、项目自筹、向上争取、社会融资“齐步走”。通过政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，吸引各类专业机构等社会力量投资参与需改造设施的设计、改造、运营。采取投资补助的方式,各区政府可对直接参与老旧小区改造的社会企业给予适当贷款贴息。合法合规运用政府与社会资本合作（PPP）、“三个统筹”（统筹项目、现金流、信用结构）一体化融资等模式，引导更多社会资本参与项目建设，形成可复制可推广的市场化融资模式。

（二）整合存量资源。一是改造中拆除违法违规建筑、废弃锅炉房、破旧自行车棚、临时建筑腾空的土地，优先用于配套设施、服务设施建设。二是对利用小区内空地、荒地、绿地及拆除违法建设腾空土地等加装电梯和建设各类设施的，可不增收土地价款。三是对利用小区内空地、荒地新建公共配套服务设施或利用既有建筑改造为公共配套服务设施的，相关设计改造方案在征得居民同意后，由业主委员会或属地街道办事处（未成立业主委员会的）提出建设申请，建成后的公共配套服务设施应当办理产权或移交给相关行政主管部门。四是办理相关审批手续时可予以简化，提高审批效率，不涉及土地权属变化的，可用原用地手续或原土地使用证作为土地使用证明文件；涉及影响建筑间距、造成遮挡的，应当征得直接利害关系人同意，并由业主委员会或属地街道办事处出具证明。五是整合社区服务投入和资源，通过统筹利用公有住房、社区居民委员会办公用房和社区综合服务设施、闲置锅炉房等存量房屋资源，增设各类服务设施，有条件的地方可通过租赁住宅楼底层商业用房等其他符合条件的房屋发展社区服务。

（三）落实税费减免。为社区提供养老、托育、家政等服务的机构，取得的收入免征增值税，并按90%计入所得税应纳税所得额；用于提供社区养老、托育、家政服务的房产、土地，可按现行规定免征契税、房产税、土地使用税和城市基础设施配套费、不动产登记费等。

（四）明确土地政策。老旧小区改造涉及利用闲置用房等存量房屋建设各类公共服务设施的，可在一定期间内暂不办理变更用地主体和土地使用性质手续。拆除危险房屋重建的，房屋所有人应持鉴定报告到相关主管部门申请重建房屋许可，对符合规划要求未列入征收计划的，可按原设计图纸或实测图办理规划许可、施工许可等。

（五）施工许可豁免。依据《沈阳市建筑工程施工许可豁免管理办法（试行）》，对涉及我市老旧小区不改变房屋结构和使用功能的维修改造工程、老旧管线更换工程及配套设施维修改造工程的施工许可允许豁免；对老旧小区新建、改建、扩建工程，工程规模在办理施工许可限额以上的工程，需要办理施工许可。

四、加大财政投入

改造资金逐年列入城建计划安排。各区可根据实际，探索政府、居民、产权单位和社会企业多方出资的资金筹措方式。

（一）对原土地非独立操作区的改造项目，改造资金由小区居民和政府（包含中央补助资金）共同承担。其中，鼓励居民通过捐资捐物、投工投劳或让渡小区公共受益的方式支持改造。中央补助资金按照国家相关政策拨付，不足部分由市、区（县）两级财政承担,按照市、区1:1比例补贴。

（二）原土地独立操作区改造项目，改造资金除小区居民自筹和中央补助资金外，剩余资金由区财政自行承担。

（三）供水、供电、供气、供热、排水、弱电、移动通信等管线改造，除中央补助资金外，剩余资金由管线经营单位自筹。

（四）国有企事业单位、军队所属老旧小区纳入改造规划和计划统一组织实施,除中央补助资金外,剩余资金自筹。

五、建立改造补贴机制

结合老旧小区改造工作加装电梯，为减轻居民负担，市政府按照楼层情况给予业主资金补贴，用于电梯的采购、安装等建设费用：4层住宅每部电梯8万元、5层住宅每部电梯12万元、6层住宅每部电梯16万元、7层住宅每部电梯18万元、8层及以上住宅每部电梯20万元。另外，为保障管线移位改造工作顺利实施，市区两级财政对增设电梯点位分别给予不超过2万元/部的资金补贴，不足部分由管线单位承担。同时，为激励调动社区相关单位及人员的工作积极性，每增设并投入运行一部电梯，市财政对所在社区给予5000元资金补助，作为工作经费。

六、建立改造示范项目

往年改造过程中，建立重点示范项目。例如2023年改造的大东区长安东小区积极推行“等级物业”全覆盖。积极引入第三方运营社区食堂、城市书屋、四点半学堂等。兴建社区便民商铺，精准帮扶和解决本小区下岗职工、生活困难户的就业问题，保障了一批居民的基本生活需求。聚焦社区居民的操心事、烦心事、揪心事，为民服务解难题，打通城市治理的“最后一公里”。

2024年5月15-16日在我市召开全国城镇老旧小区改造工作现场会，各省市代表分别参观了我市多福小区以及牡丹社区，并对我市老旧小区改造项目提出充分肯定。

七、加强监督和评估

    一是市审计局采取全过程跟踪审计的方式对我市老旧小区改造工作采取专项审计，各地区对发现的问题立即进行纠正和整改，促进和提升了老旧小区改造工作效率和整体工程质量。

二是督促各地区施工项目全部按规定办理施工许可证，严把材料关，强化质量安全管理。

三是坚持把督查考核作为有力抓手，贯穿老旧小区改造全过程。实行“一评双考两公开”等监督机制，“一评双考”，是领导小组以各地区老旧小区改造完成情况作为考核对象，制定督导考核办法，实施周调度、月通报、季观摩、年考评制度，引导各地区学先进、比创新、看实效，定期形成工作专报，通报各地区工作进展情况、存在问题和经验做法。“两公开”，是在园区内设置公示板，公示施工监理单位、施工项目、设计图纸、施工主材等信息，公开市、区两级监督电话，随时接受居民监督，打通联系群众的“最后一米”。综合运用第三方考核和社会评价的方式，定期考核评议各地区老旧小区改造工作情况。

感谢您对政府工作的关心和支持。

沈阳市房产局         

2024年6月12日