市房产局关于老旧小区改造后的长效管理的提案(第446号)的答复报告

王姝颖委员：

您提出的关于老旧小区改造后的长效管理的提案收悉，现答复如下：

一、注重征求居民意见，加强配套设施建设

我市在老旧小区改造中，积极引入社会资本参与改造，探索通过提取部分园区内机动车停车位费、广告费等多种形式，建立改造后老旧小区维修资金专户，促进小区改造后维护更新进入良性轨道。我们加强配套设施建设，重点突出“一拆五改三增加”，即重在拆除违章建筑；重在实施“上改下”，线缆管线入地改造、建筑屋面防水和节能改造、各类地下管线改造、道路改造、绿地改造；重在增加社区党群服务中心等服务用房、增加休闲座椅等“城市家具”和城市书屋生活娱乐设施、增加消防和监控等安全设施。改造内容分为基础类（必改项目）、完善类（可改项目）、提升类（宜改项目）和后续管理类，其中：基础类主要是政府投资改造的；完善类是通过征求居民意见，由政府、居民和产权单位共同出资改造的；提升类是引导社会力量参与投资改造的。因地制宜提升改造党群服务中心（站），包括养老活动中心、老年食堂、托幼中心等“一老一幼”设施在内的社区服务配套设施建设，充分征求居民的意见，融入到小区改造设计方案中。

我们在改造前，广泛征求居民意见，充分发挥“人民设计师”的作用，把专业设计和居民意见有效结合，逐个小区形成设计方案和图纸，完成设计方案和图纸后再次将图纸、方案、效果图等在小区内进行公示，征求居民意见并科学合理的修改设计方案后再实施改造，征求意见的过程及结论做好留存留档工作。

二、完善长效管理机制，解决后续管理问题

为了解决老旧小区改造后后续管理问题，我们结合《沈阳市物业管理条例》的修订，向市人大提出意见建议，明确了相关内容，市人大予以了采纳。《沈阳市物业管理条例》第四十八条规定，旧住宅区综合改造后应当推行专业化物业服务，由物业服务企业根据业主的需求和支付能力，提供环境卫生保洁、公共秩序维护、绿化养护和房屋小修养护等基本的物业服务，合理收取物业服务费。旧住宅区综合改造后，业主大会可以自行选聘物业服务企业，也可以委托街道办事处、乡镇人民政府将本住宅区纳入临近物业管理小区统一管理。对尚不具备引入专业物业服务条件的，业主应当在居（村）民委员会的指导下，根据管理服务质量和费用，自愿选择服务模式，并承担相应管理费用。

    三、落实属地管理职能，提高物业管理水平

我市落实老旧小区改造街道和社区居委会的属地管理职能，积极引入社会资本参与改造、提供专业化或保障型物业服务，对无法召开业主大会的住宅小区，可由区政府指定信誉良好的国有物业服务企业提供保障型物业服务。

（一）强化社区核心作用

建立以社区党组织为核心，社区居委会和业主委员会为主导的，一核两委多元协商共治工作机制；加快推进老旧小区业主大会和业主委员会组建工作，将其作为社会治理和社区建设的重要内容，与小区改造提质同步推进，发挥业主委员会在小区事务管理中的主人翁作用；建立健全社区居委会、业委会、物业公司三方联动协调机制，化解矛盾，调节纠纷，更好地服务小区居民。

（二）落实后续管理模式

1.无物业管理小区“清零”。散体住宅楼、无物业管理小区是城市基层治理的难点和堵点。2022年先后印发《关于迅速落实散体住宅楼封闭管理的紧急通知》《市房产局关于做好散体住宅楼封闭改造管理工作的通知》，推动各地区开展散体住宅楼和无物业管理小区“无人管”清零行动。目前，我们已完成全市散体住宅楼围合封闭任务，共围合679个小区单元。同时，全市1471个无物业管理小区通过召开业主大会引进物业服务企业、区域整体打包引进物业服务企业或区属国资平台兜底服务等方式，全部落实了管理服务主体，并开展物业服务，实现全市6588个小区全部“有人管”的目标。

2.大力推行“菜单式物业”。沈阳市强化“共同缔造”理念，充分发挥业主自治的主体作用，引导成立业主委员会，出台自治管理机制和监督办法，推动全体业主参与小区共建共享共治。目前，沈阳市正在积极尝试“菜单式物业服务”模式。物业公司提供服务单项，居民来选单，然后按照项目多少核算出物业管理费。这样一来，服务就能更适合老旧小区，也更划算。在选择物业公司、挑选服务项目和制定物业费标准等方面，街道、社区、自管会和居民代表坐到一起协商讨论，再到各家各户里入户调查、投票表决，充分体现民主协商、共谋共建。

3.实现老旧小区“一次改造、长期保持”。老旧小区改造“三分建七分管”，如果没有有效的管理措施，改造成果就难以长期保持，必须将一次改造和持续维护相结合，才能换来居民持久的满意与放心。老旧小区改造前，先确定好管理单位和服务标准。探索专业物业企业管理、业主自治管理、保障型管理、社区管理等不同管理模式，完善小区长效管理机制，巩固改造成果。鼓励国有物业企业提供保障型物业服务，为改造后的老旧小区提供兜底服务。

（三）畅通资金归集渠道

加强房屋专项维修资金政策宣传，加大政策引导和支持力度，根据业主大会决定，落实维修资金归集方案。对利用房屋共用部位、共用设施设备经营收益的停车费、租赁费等收益，按照业主大会决定进行使用，为房屋后续维修养护提供持续保障。

（四）发挥“红色物业”引领示范作用

按照市委市政府工作安排，持续推进红色物业，完善“1+3+N”协商议事和矛盾纠纷化解机制，以实际行动解民忧、纾民困、暖民心。其中“1”是党建引领，“3”是指社区组织领导下的社区居委会、业主委员会和物业企业，“N”是包括职能部门、人民调解员、“两代表一委员”和公益律师等第三方力量。在社区党组织领导下，以“社区吹哨，部门报到”为载体，根据小区实际及具体事项随时召开联席会议，针对业主委员会和物业企业的重大决策事项进行审议，聚焦解决群众急难愁盼问题，通过共商、共议、共谋，积极协调化解住宅区内各类矛盾纠纷。组织各地区积极争创红色物业示范标杆项目，叫响红色物业品牌，结合企业的服务特点，积极选树企业党组织作用发挥好、活动载体丰富、物业服务质量好、群众满意度高的典型。总结经验做法，创新活动载体，提高服务质量，发挥典型引领，以点带面的推动全市物业管理水平整体提升。

感谢您对政府工作的关心和支持。

沈阳市房产局        

2024年6月17日