市房产局关于物业管理降费提质激活二手房交易的提案

（第530号）的答复报告

刘洋代表：

    您提出的关于物业管理降费提质激活二手房交易的提案收悉，现答复如下：

    一、关于明确收费范围和价格的问题

    《辽宁省定价目录》(2018年版)规定，住宅前期物业管理服务费授权市、县人民政府制定；《辽宁省物业管理条例》第四章四十二条规定，住宅前期物业服务收费实行政府指导价，由市、县价格主管部门会同物业行政主管部门制定，并定期公布。下一步，市发展改革委将会同我局按照上述规定，共同

    推进制定住宅前期物业服务收费政府指导价工作。一是认真借鉴其它城市好的经验和做法，结合沈阳实际，制定与物业服务内容、服务标准相匹配的住宅前期物业服务收费标准。二是建议行业主管部门按照《辽宁省住宅物业星级服务等级标准》(试行)(辽住建房〔2019〕52号)相关规定，建立物业服务第三方评估机制，对物业服务企业合同履行情况进行评估，通过评估结果确定下一年度物业收费标准，实现物业服务质价相符，有效控制物业服务企业只收费不服务或多收费少服务的不合理行为。

    二、关于建立物业等级标准的问题

    为了规范物业行业行为，提升物业服务质量，建立“质价相符”的物业服务收费机制，引导业主合理消费，减少物业服务纠纷，推进物业服务市场的健康有序发展，2019年11月22日，辽宁省住房和城乡建设厅制发《辽宁省住宅物业星级服务标准（试行）》（以下简称《标准》）。《标准》适用于辽宁省行政区域内住宅物业的服务和管理，可作为物业服务企业与开发建设单位确定物业服务等级，约定物业服务项目、内容和标准，签订物业服务合同以及测算物业服务价格的参考依据。《标准》根据住宅小区物业服务需求的不同情况，由高到低设定为五星级、四星级、三星级、二星级和一星级等物业服务等级，级别越高，表示物业服务标准越高。

    三、关于对未入住或长期空置的住房减免物业费的问题

    2023年8月9日，全国人大常委会法制工作委员会发布的《对地方物业管理条例有关移交专业经营设施设备所有权等规定的审查研究案例》中，关于业主未实际入住使用的物业费交纳问题，列举某省物业管理条例规定，物业交付后，业主未实际入住使用的，应交纳物业服务费总额百分之七十的费用。全国人大常委会法制工作委员会指出：该规定缺乏上位法依据，地方性法规对此不宜直接作出规定。未实际入住业主是否可以减免物业费，可以在物业服务合同中约定；未约定的，应当适用民法典的规定。地方物业管理条例关于业主未实际入住使用的物业费缴纳比例的规定与上位法不一致，应当予以纠正。因此，关于研究制定减少空置房屋物业费可行性措施问题，在《中华人民共和国民法典》已有明确规定的前提下，我局不能研究制定出台违反《中华人民共和国民法典》相关规定的政策文件。今后，我局将引导物业服务合同双方主体通过合同约定的方式，对空置房减免物业费标准进行约定，逐步落实您的建议。

    四、关于制定政策鼓励园区居民自我管理的问题

    为了全面推动住宅区业主大会成立和业主委员会选举工作，加强住宅区居民自我管理，我局起草了《关于规范住宅区物业服务的管理办法》（以下简称《办法》），其中规定，在成立业主大会、业主委员会工作中，房产及其他相关部门应当依据法律法规的规定，强化业务指导，切实履行工作职责，加强对街道办事处（乡镇人民政府）组建首次业主大会、选举业主委员会工作的全过程指导；街道办事处（乡镇人民政府）要加大对业主大会和业主委员会的日常管理，建立信息沟通制度，加强对业主委员会成员的培训，增强业主委员会依法履职能力。对于经指导仍未选举产生业主委员会的住宅区，属地街道办事处（乡镇人民政府）应当依据相关法律法规，积极组织成立物业管理委员会，临时代行业主委员会职责。目前，《办法》正在履行合法性审查等立法程序。

    五、关于提高住宅区公共文化水平和提供老龄居民基础的医疗、照护服务的问题

    （一）高标准配建社区养老服务设施。我市积极落实新建居住区每百户35平方米、已建居住区每百户25平方米的养老服务设施配建标准。实施社区养老服务设施三年配建达标计划，累计完成9万平方米养老服务设施配建任务。目前，全市新建居住区、已建居住区养老服务设施配建达标率均达到100%,街道层面养老服务综合体覆盖率达到100%。2024年，我市将围绕进一步完善、织密我市养老服务网络，推动形成“区县(市)有机构、街道(乡镇)有综合体(区域性居家养老服务中心)、社区(村)有站、小区有点”的“四级”养老服务架构体系，打造200个“嵌入式” 养老服务综合体，为老年人提供长期居住、日间托养、照料护理、助餐或上门助洁、助浴、起居照护等居家照料服务，满足老年人代购代缴、陪诊就医等差异化、个性化养老服务需求。

    （二）打造医养结合一体化服务模式。一是增强养老机构医疗卫生服务能力。我市持续加强医养结合型养老服务机构建设，支持为老服务企业建成了五彩阳光城养老服务中心、泰康之家·沈园等14家专业化医养结合机构。全市279家养老机构均能够以开办护理院、康复院、内设医务室或与医疗机构签约等不同形式为老年人开展医疗卫生服务，占比达100%。全市医院100%建立老年人就医绿色通道。二是推动医疗服务向居家和社区延伸。我市以开展“健康沈阳进社区”为契机，组建23个医联体(医共体), 建成社区健康工作室(健康小屋)247个，组建2053个家庭医生团队，签约居民349万人。2024年，我市将实施养老机构医养深度融合工程，鼓励养老服务机构内设护理站、诊所，使更多的老年人享受到“医、养、护”全方位优质医疗康复资源“一站式”服务，年底前，为入住老年人提供医疗卫生服务的养老机构占比持续保持100%,设立老年医学科的二级以上综合性医院占比达到63%。

    感谢您对政府工作的关心和支持。

  沈阳市房产局         

  2024年5月30日