罗长旺委员：

您提出的关于规范加强沈阳市物业管理服务的提案收悉，现答复如下：

一、关于加强物业管理法规宣传和执行的问题

2019年新修订的《沈阳市物业管理条例》（以下简称《条例》）颁布实施，为了推进行业规范化发展，保证物业从业者熟悉了解《条例》内容，依法依规服务百姓，重约守诺诚信经营，我们组织开展了一系列培训活动。一是市房产局开展集中培训。2019年5月份，我们组织物业服务企业工作人员开展了专题培训，对《条例》进行解读。二是各区房产主管部门组织动员本区其他企业或人员继续开展了集中培训学习。三是要求全市物业服务企业组织员工通过集中培训、自学、知识竞赛等多种形式学习《条例》。通过开展上述培训活动，保证我市物业行业相关人员对物业法律法规做到应知应会，更好地为百姓提供服务。我们始终重视物业管理法律法规的执行，通过责令整改、信用处罚等方式，责令企业对违规行为进行整改，对于符合行政处罚条件的，及时联合城管执法机关予以处罚。

二、关于建立健全物业监管机制的问题

一是建立信用监管机制。为加强对物业行业事中事后监管，在全市范围内打造诚信物业的良好氛围，规范物业服务企业依法依约服务行为，2020年6月18日，我们印发《沈阳市物业服务企业和物业项目负责人信用信息管理办法》〔沈房发（2020）10号〕，明确了物业服务企业信用信息的归集、录入、记分、管理等内容。为了加强市、区两级房产主管部门对物业服务企业信用监管的力度，通过开展日常巡查或受理举报投诉时，对存在违规行为的物业服务企业开展重点整治。二是设立投诉热线。目前，业主可通过12345热线等渠道进行投诉。接到投诉后，按照规定时限对业主的物业投诉，通过平台直接交由物业服务企业在规定时限内予以解决或答复。对拒不解决或答复的，对投诉解决不力的物业服务企业对其给予信用处罚。三是增设我市物业服务质量义务监督员。按照省住房和城乡建设厅要求，我市建立了物业服务质量义务监督员队伍，优先聘用了各级人大代表、政协委员、劳动模范，专家学者，退休党员干部，各级物业行业协会会长、秘书长，有一定知名度的律师或新闻工作者。

三、关于提高物业服务质量的问题

一是制定物业服务标准。为了推动我市物业服务标准化、有形化，对数量标准和质量标准进一步规范、明确，2024年我们制发了《住宅物业管理服务规范》，其中规定了住宅物业管理的术语与定义、住宅物业管理服务事项、基本要求等规范，在实现对人的服务基础上，同步实现了对物的管理，是我省第一个住宅物业管理服务地方标准。对于规范我市物业服务，提升服务品质，提高服务质量发挥重要作用，成为行业主管部门、物业服务人和业主衡量物业服务人服务质量的重要依据之一。二是开展物业服务质量考核工作。组织各地区按季度开展物业服务质量考评工作，形成物业服务质量红黑榜。

四、关于规范物业管理收费的问题

根据《辽宁省定价目录》（2018年版）规定，“住宅前期物业管理服务费授权市、县人民政府制定”。目前，市发改部门正着手制定前期物业服务费指导价。业主大会成立后，按照《辽宁省物业管理条例》第二十四条，“业主大会会议讨论决定下列事项（四）：确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案……”、第二十五条，“……业主大会决定前条其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”物业服务收费标准的调整是由业主大会共同决定实施的。我们积极推动充分发挥街道、社区职能作用，对已具备条件的小区，使业主大会和业主委员会应建立尽建立，更好地代表全体业主，在物业服务企业选聘等工作中发挥更大作用，使物业服务及收费更符合业主要求。

五、关于加强业主委员会建设的问题

为了加强业主委员会建设，我们在《沈阳市物业管理条例》中对业主委员会委员候选人资格条件，以及业主大会、业主委员会日常工作的监管主体等内容予以明确。其中规定，业主委员会委员候选人应当遵守国家有关法律、法规以及管理规约、业主大会议事规则，履行业主义务； 街道办事处、乡镇人民政府应当指导、支持和监督业主大会、业主委员会开展日常工作。通过制定地方性法规明确资格条件、监管主体等内容，为加强业主委员会建设提供了法制保障。

2024年9月20日，市政府办公厅印发《沈阳市规范住宅区物业服务管理办法》，规定在组建业主大会、业主委员会工作中，市区房产主管部门及有关部门应依据有关法律法规，强化业务指导，切实履行工作职责，加强对街道办事处（乡镇人民政府）组建首次业主大会、选举业主委员会工作的全过程指导。街道办事处（乡镇人民政府）要积极推动业主大会和业主委员会的组建，并加强日常管理，建立信息沟通机制，加强对业主委员会成员的法律法规和业务培训，不断增强业主委员会依法履职能力。

六、关于提升老旧小区物业管理服务质量的问题

根据市委、市政府有关部署，为深入践行“与邻为善、以邻为伴”理念（以下简称“两邻”理念），聚焦旧住宅区物业管理存在的突出问题，进一步发挥红色物业引领作用，全面提升旧住宅区物业管理服务水平，依据《沈阳市规范住宅区物业服务管理办法》《住宅物业管理服务规范》等文件，结合沈阳实际，在全市选取了20个老旧小区开展试点。

七、关于建立健全物业矛盾纠纷调解机制的问题

市司法局一直致力于健全组织、整合力量、建立机制加强物业服务纠纷诉前调解，推进物业纠纷诉源治理。

一是健全组织，专门力量干专业的事。市司法局正在陆续打造专业物业纠纷调解组织队伍。目前沈阳市已经成立物业纠纷人民调解委员会4个（沈阳市物业纠纷人民调解委员会、沈阳市物业服务行业协会物业纠纷人民调解委员会、沈阳市物业管理协会物业纠纷人民调解委员会、辽宁省物业学会沈阳地区物业纠纷人民调解委员会）。

二是整合力量，基层社区干能干的事。市司法局通过强自身、补外力，切实提高社区调委会化解物业纠纷能力。通过对调解员的教育培训提高调解工作的质量和效率。

三是建立机制，齐抓共管干应干的事。市司法局目前已经建立与部分基层法院的沟通协作。沈阳市物业服务行业协会人民调委会已派驻调解员赴沈河、和平、浑南、铁西，皇姑、于洪、沈北各区法院开展联调工作。

感谢您对物业工作的关心和支持。

沈阳市房产局

2025年4月24日