郝毅松委员：

　　您提出的关于提升小区建设水平的提案收悉，结合我市小区建设工作实际，现答复如下：

　　一、持续推进老旧小区改造，补齐基础设施短板

　　根据国务院办公厅印发的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号），我市从2021年开始对2000年6月底前建成，房屋住用功能较差、园区配套设施不完善、环境破损严重、社区服务设施不健全、不宜整体拆除重建的老旧小区进行改造。

　　“十四五”期间，全市共完成老旧小区改造1837个小区，总建筑面积5385万平方米，11267栋楼，惠及居民81.5万户。其中，2021年改造了126个，2022年改造475个，2023年改造855个，2024年共计改造267个，2025年改造114个，提前完成“十四五”改造任务并开展改造“回头看”，进行再摸底、再排查、再提升。改造重点突出“一拆五改三增加”，其中，一拆为拆除违建；五改为地下管网改造、线缆入地改造、防水节能改造、道路改造、绿地改造；三增加为增加党群服务中心功能、增加文体设施、增加安全设施，全力实现小区功能、服务、生态和文化四个品质的提升，重点关注“一老一小”等社区服务设施建设，因地制宜补齐配套短板。

　　2026年，全市计划老旧小区改造125个，涉及居民4.9万户，661栋楼，总建筑面积342万平方米，投资估算14.3亿元。整个工程4月份陆续进场，9月底主体完工。为确保改造工作落地见效，主要采取以下措施：

　　一是做好规划设计引领。制定下发指导性文件，严格按照国家现行规范编制设计方案，聚焦“一老一小”服务需求，完善社区综合服务设施，因地制宜补齐配套设施短板，推动建设安全健康、设施完善、管理有序的完整居住社区。

　　二是居民全过程参与。深化“三问于民”工作机制，改造前问需于民，充分征求居民意愿，在园区显著位置公示设计方案，广泛收集合理意见和需求并优化完善；改造中问计于民，成立“居民义务监督小组”，全程监督工程质量、进度；改造后问效于民，邀请社区和居民代表参与工程验收，坚持“居民不满意，验收不通过”，切实保障居民话语权。

　　三是加强质量安全监管。强化各地区质量安全监管责任，实施主体必须按规定办理施工许可证、施工备案等手续，属地建设行政主管部门对施工质量安全进行全面监督检查，严格落实安全生产“三管三必须”要求。落实“旁站式”监理，督促施工单位按照设计方案规范施工。重点把控材料质量，大宗材料一律送检合格后方可投入使用，实施材料随机抽检机制，从源头上保障改造工程质量。

　　四是多方联动规范推进。建立改造共建工作微信群，组织各参建单位、社区书记等人员实时反馈工程推进情况，发现问题及时整改处理。推行每个小区明确1名“指挥长”的模式，统筹组织协调各参建单位，实现责任到人。持续推行市房产局包保巡查机制，对各地区老旧小区改造工作开展实地巡查，定期通报工作动态，跟踪问题整改，确保改造工作有序推进。

　　五是密切关注舆情化解。聚焦12345热线、网络APP等各类媒体平台的居民诉求，认真细致研判、积极宣传引导、实地调查核实、妥善处置化解，做到事事有处理、件件有回音。充分发挥房产、社区基层联动作用，畅通居民诉求反映渠道，在园区设立公示板，力争做到化解居民诉求不出院，切实提升居民改造满意度。

　　同时，为巩固改造成果，提升改造后小区物业管理水平，由街道办事处组织居民通过业主大会程序确定小区管理模式，为小区引进物业服务。2025年，我市以老旧小区为重点，推行“物业服务+多元共治”模式，组织各地区对无物业小区开展摸排，对具备引进条件、居民有意愿接受物业服务的小区，采取单独引进、成片区引进或“1托N”等方式推动实施物业管理。

　　二、推动物业费市场化定价，保障业主合法权益

　　我局严格落实《中华人民共和国民法典》相关规定，规范物业费调整流程，要求物业企业拟调整收费标准时，必须同步提交服务内容扩充或升级方案，详细说明服务提升的具体内容、实施计划及预期效果；严格规范业主决策程序，调价方案需经业主共同决定，充分保障业主的知情权、参与权与决策权，调价方案及服务升级承诺需向全体业主公示，并纳入物业服务合同附件，接受业主全程监督，推动物业费定价与服务质量精准匹配。

　　三、强化行政监管，提升物业行业服务水平

　　（一）强化行政全过程监管

　　我局已明确物业监管部门对物业服务评价、合同履行的全过程监督职责，建立物业企业服务档案和信用记录，实现监管全覆盖。同时，畅通12345政务服务热线等业主投诉渠道，对物业企业服务缩水、违规收费等行为，及时介入调查，责令限期整改，对拒不整改的予以信用惩处，切实维护业主合法权益。

　　（二）深化信用监管应用

　　修订完善《沈阳市物业服务企业和物业项目负责人信用信息管理办法》（沈房发〔2025〕2号），进一步明确信用信息采集、评价、应用等各环节要求，构建完备的物业管理信用监管政策体系，理顺市区两级房产部门工作责任，夯实物业管理“属地化”职责。该办法明确物业企业和项目负责人实行信用记分制，基准分均为100分，记分周期为每年1月1日至12月31日，对存在违法违规行为不整改的物业企业实行每年连续记分制度，直至其整改或退出物业服务项目。

　　创新运用红黑榜、信用考核、日常考评、居民评价等沈阳特色监管手段，截至目前，各区、县（市）房产主管部门已对147个存在违法违规行为且拒不整改的物业服务企业予以信用扣分，在行业内产生强大震慑作用。同时，明确信用信息异议处理流程，保障物业企业和项目负责人合法权益，推动信用监管规范化、科学化。

　　（三）引入第三方评估与公开机制

　　我局将探索引入专业第三方评估机构，定期对物业服务质量进行复核，重点核查服务标准落实情况、业主满意度等内容，评估结果将向社会公开，作为业主选聘物业、协商收费的重要参考。同时，鼓励市物业管理行业协会制定行业规范，开展从业人员培训，提升物业从业人员专业素养，推动物业企业规范化、专业化发展。

　　（四）健全多维考评与公示机制

　　我局已建立完善的多维考评机制，以街道、社区为实施主体，实行季度考评，通过街道、社区打分、业主代表评价，结合12345诉求整改情况，形成小区综合得分，建立物业服务“红黑榜”。区、县（市）房产主管部门每季度形成“红黑榜”，对红榜企业给予优先评优、政策扶持；对黑榜企业限期整改，整改不合格的予以约谈、处罚、清退，并作为业主选聘/解聘物业的核心依据。

　　同时，严格落实《住宅小区物业服务公开基础目录》，组织物业企业严格公示服务内容、服务标准、收费项目、投诉流程、公共收益、设施维保等关键信息，依托省“阳光三务”平台，开展线上线下双公示，实现管理信息“阳光可视”。目前，全市6374个小区已全部完成线下公示，4251个小区在“阳光三务”系统完成了线上公示，同时将定期公示行为纳入物业服务企业信用体系评分，强化履约监督。

　　实行物业服务合同街道+区房产主管部门双备案制度，街道、社区全程监督选（续）聘、解聘流程，强化交接环节指导与协调，防范“甩盘”“拒退”风险，保障小区物业管理连续性。

　　四、理顺管理责任，强化党建引领作用

　　（一）落实属地管理责任

　　依据《沈阳市物业管理条例》第五条，明确街道办事处、乡镇人民政府应当组织成立首次业主大会会议筹备组，指导和协助业主大会的成立、业主委员会的选举，协调物业管理与社区管理服务之间的关系，调解各方在物业管理活动中的纠纷，推动基层治理力量下沉，夯实小区管理属地责任。

　　（二）强化党建引领作用

　　依据《沈阳市规范住宅区物业服务管理办法》，发挥基层党组织引领作用，健全社区党组织和物业企业党建联建机制，推动业主委员会成员和物业项目负责人中的党员担任社区党组织兼职委员，实现“双向进入、交叉任职”。构建以党建为引领，社区居委会、业主委员会、物业服务企业协调联动的“一建三联”工作体系，推动全市区县（市）物业行业党委全覆盖，成立248个物业企业党组织，打造300个红色物业示范点位，以点带面推动物业服务水平整体提升。

　　建立“1+3+N”协调运行机制（1是社区党委，3是社区居委会、业主委员会、物业企业，N是相关职能部门、公益律师等第三方力量），推动将物业服务纠纷解决在基层、化解在小区。探索建立街道层面物业管理联席会议制度，由街道办事处牵头，联合房产、城管、公安、市场监管等部门，定期召开混住园区问题协调会，及时研究解决物业费收缴、设施维护、停车管理等实际问题，形成治理合力。同时，推广北苑社区全国百强“学雷锋”物业企业先进经验，开展“叫响我是雷锋”等志愿服务活动，提供水电维修、开锁换锁等24小时便民服务，推动物业由“管理者”变为“服务者”。

　　五、规范公共收益管理，保障业主财产权益

　　（一）规范业主公共收益管理

　　依据《辽宁省物业管理条例》相关规定，明确业主大会成立前，利用共用部位、共用设施设备从事经营性活动的，应当在物业服务合同中约定，经营所得的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费；业主大会成立后，经营收益归全体业主共有，主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　全面推进小区公共收益账户规范化建设，截至目前，全市13个区、县（市）均已完成开户任务。同步推出“沈阳市住宅小区公共收益监督数据采集系统”，完成2018年以来数据填报，建立精准“动态档案”。通过大数据分析核查、多部门联动，规范管理公共收益1776万元，在完成整改的同时形成有效震慑，切实落实“阳光台账”制度。针对小区地上车位临停费用等公共收益，要求物业企业严格按照规定分配，并定期向业主公示收支情况，部分小区已完成门岗停车收费系统升级，实现扣费金额和余额可查阅，提升业主知情权。

　　（二）完善审计监督机制

　　结合行业监管实际，逐步推进第三方审计工作，目前已重点围绕公共收益管理等关键环节开展核查，后续将进一步细化审计流程，明确审计频次、责任主体及费用承担方式，推动审计工作常态化、规范化，切实保障业主知情权、监督权。

　　六、提升业主自治水平，夯实小区治理基础

　　（一）加强基层治理协同

　　压实街道办事处、乡镇人民政府在指导成立业主大会、选举业委会方面的法定责任，推动其设立专职物业管理工作岗位，为业主大会组建、业委会选举提供法律、程序和专业支持，强化基层治理合力，推动业主自治有序开展。

　　（二）提升业委会履职能力

　　制定住宅小区首次业主大会会议程序及业主委员会换届选举程序，推出规范化的业主大会与业委会选举工作指引及示范文本。依托行业协会强化业务培训，累计培训业主委员会和物业管理委员会1230余人次，覆盖全市48个街道、1340个小区。建立业委会履职情况评估及奖惩机制，推动其依法、规范、有效运作。

　　（三）规范物管会运作与业委会组建

　　明确物业管理委员会（物管会）的“推动者”和“过渡平台”核心定位，细化物管会组建条件、存续期限、职能职责，规范其运作流程，推动物管会有序发挥过渡作用，助力业主大会、业委会规范组建。目前，全市已组建业主委员会1412个，物业管理委员会457个，我局正督促各地区房产部门加强指导，推动到2026年年底前，全市业主委员会组建率不低于50%。

　　在大东区开展业委会成立专项试点，该区345个小区已召开业主大会，成功选举业委会和监事会，形成可复制、可推广的经验。大东区还通过制定《大东区住宅区物业管理全覆盖实施方案》明晰治理路径，完成“一小区一档案”摸排，以上园街道警官之家小区为试点，推动20个业主自管小区服务质量提升，建立“三会”“三公开”管理制度，实现“12345”诉求量环比下降23%，为全市业主自治工作提供了实践参考。

　　下一步，我局将以您的提案为契机，进一步总结工作经验，补齐工作短板，持续推进老旧小区改造提质增效，规范物业行业管理，提升业主自治水平，强化党建引领作用，统筹协调各方力量，切实解决小区建设中的突出问题，不断提升小区建设水平和居民居住品质，全力构建和谐宜居社区，切实增强居民的获得感、幸福感、安全感。

　　感谢您对我市小区建设工作的关心和支持！

　　沈阳市房产局         

　　2026年４月21日