关于进一步活跃和规范

我市住房租赁市场的若干意见

沈租赁试点办发[2018]1号

各区、县（市）人民政府、各有关部门：

按照《沈阳市住房租赁试点工作方案》的要求，针对我市住房租赁市场发展不够活跃、不够规范的实际，为加快建立我市多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，充分发挥国有住房租赁企业（下称国有企业）的引领作用，进一步培育和发展我市住房租赁市场，深入推进我市住房租赁试点工作，根据党中央、国务院和省政府有关要求，提出以下意见。

一、积极培育和壮大市场主体

（一）支持国有企业发展。国有企业在住房租赁市场中承担着保民生、保基本的重要职责，负责为我市中低端收入群体提供基本住房保障，为各类急需人才提供安居保障。国有企业购买、自建、改建、代租、装修、处置房源等属经营性业务，不属于国有资产处置类业务，由公司董事会自主决策；要坚持以需定建、量力而行，统筹安排自建、改建房源规模，运营中的房产增值部分，可以计入企业当期损益，也可以通过处置部分经营性房产补充企业现金流；鼓励引入专业化管理团队参与运营，允许将住房租赁项目委托专业化租赁机构代理经营。市房产局负责国有企业经营业务指导，市国资委、审计局、财政局等部门依照职责负责国有企业监管。

（二）允许国有企业将国有闲置房产改建为租赁住房。在符合城市规划和有关规定、不影响城市功能和整体风貌前提下，允许国有企业将国有闲置宾馆、酒店、办公楼、工业厂房等房产改建为租赁住房，对项目改建后的建筑和消防验收暂按住宅标准执行；涉及的相关税费按住宅租赁标准执行；水、电、气、热等价格按照居民标准执行。

（三）壮大市场主体。支持各类市场主体和民间资本组建专业的住房租赁经营机构，鼓励房地产开发企业、经纪机构，物业服务企业以及各类市场主体在我市设立的住房租赁子公司，均视为专业化住房租赁经营机构，享受国家、省、市发展住房租赁市场的支持政策。

（四）全力推进开发企业向租售并举模式转变。在土地出让时，对住房租赁需求较大的区域的地块，应设定“竞自持”或配建租赁住房条件，同时按自持或配建租赁住房比例，相应降低商品房预售资金监管比例；探索“金融+开发+租赁”银企合作模式，支持商业银行以提供长期优惠贷款方式换取开发企业自持房源的使用权，自行组建或委托专业化住房租赁企业经营；支持开发企业以“开发企业+专业机构”方式，将自持的租赁住房委托专业化租赁机构规模化经营。

（五）允许符合条件的住房按间出租。在成套住房的建筑结构和设施符合建筑、消防安全条件并满足基本使用功能前提下，允许专业住房租赁机构将成套住房以原设计的房间为最小单位对外出租，可将符合条件的客厅（起居室）按规定改造成一间房间单独出租。租赁给多人居住的，应当健全租赁住房安全管理制度，设立安全专管员，定期对租赁住房进行巡查，建立巡查记录。公安、消防部门负责对出租住房的安全检查。

（六）完善租赁住房供给。要按照《沈阳市利用集体建设用地租赁住房试点实施方案》的要求，稳妥有序地推进集体建设用地建设租赁住房的试点工作。新增租赁住房纳入保障性住房范畴的，可按照有关保障性住房用地政策实施土地供应。新建租赁住房项目用地以招标、拍卖、挂牌方式出让的，出让方案和合同中应当明确规定持有出租的年限。

（七）提升租赁住房的配套功能。各地区政府、各建设运营单位要针对承租人群特征，在租赁住房项目及周边增设便利店、洗衣店、活动室、健身房、交通等生活配套设施，使租房成为更便捷、更灵活的生活体验；提供社交、休闲、商务合作，或者创客空间或创业平台等增值服务，满足多元化、个性化的市场需求；要传承居住文化，体现人文关怀，提升社区空间品质，倡导引入社会化机构提供服务，营造更优雅、更宜居的租住氛围。

（八）创新租赁住房金融服务。支持商业银行利用我市住房租赁交易服务平台开展与住房租赁相关的金融服务。鼓励商业银行为我市住房租赁企业提供长期、优惠贷款，探索开展住房租赁企业以长期住房租赁权进行贷款融资业务，针对个人住宅租赁开发相关贷款产品，支持住房租赁消费；支持符合条件的住房租赁企业发行企业债券、不动产证券化产品；与金融机构合作，积极推动我市设立房地产投资信托基金（REITs）试点工作，力争2020年底前发行首款REITs产品。

（九）落实相关支持政策。专业化住房租赁企业按现代服务业执行相关政策。住房租赁机构将持有房源用于保障性租赁住房的，执行公租房租金标准的，按照《财政部国家税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的通知》（财税〔2015〕139号）和《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）规定享受相关优惠；继续执行对个人出租住房月收入不足3万元的，按规定享受免征增值税政策。

二、鼓励居民出租住房

（十）盘活存量租赁住房。支持城镇居民将闲置住房委托住房租赁机构长期经租；允许已经建成，且符合安全、质量、消防、卫生等条件的村镇集体经济组织和农民合法的闲置住房对外出租，并纳入城市住房租赁规范管理。

（十一）鼓励居民将闲置住房委托国有企业代租。居民将闲置住房委托国有企业代租并签订3年以上（含3年）长期委托租赁代理合同的，当其新购买改善性住房或遇有重大疾病等特殊情况的，可凭相关凭证申请一次性支取总额不超过80%的合同期限内的租金。

三、支持承租人租赁住房

（十二）降低承租人负担。国有企业作为出租人，应当提供按月收取租金服务，承租人另有约定的除外；可以根据承租人信用情况，提供“免押金”服务；应当保持租金相对稳定，在长租合同期内每次上调租金的最小间隔不少于3年。

（十三）逐步扩大承租人公共权利。在充分落实《关于在沈租赁住房居民享受公共服务相关政策的通告》的基础上，各相关部门要继续深入研究扩大承租人享受更多的公共服务和权利，充分保障对城市发展做出贡献的承租人，获得与本地居民同样的公共服务和权利。

（十四）资助高等院校毕业生租房。进一步贯彻落实《沈阳市人民政府关于做好当前和今后一段时期就业创业工作的实施意见》(沈政办发〔2017〕50号)，继续落实吸引人才就业创业房租补贴政策，并将学士创业房租补贴调整为就业、创业房租补贴。博士、硕士、学士在读期间或工作后曾获得过省级以上（含省级）技术奖励或省级以上（含省级）荣誉称号的可按照现行标准的两倍领取房租补贴,但所领取的月补贴额不应超过租住房屋的月租金。

四、强化住房租赁交易服务平台功能

（十五）不断优化住房租赁交易服务平台功能。在现有住房租赁交易服务基础上，进一步完善监管、服务功能，运用GIS系统功能，更细致地展示住房租赁市场的运行情况，切实发挥平台在数据整理、互联互通、决策支持等方面的技术支撑作用，提高政府监管能力和信息化水平。

（十六）充分发挥住房租赁交易服务平台作用。市住房租赁试点工作领导小组各成员单位要以住房租赁交易平台为载体，整合有关住房租赁信息资源，通过与平台无偿对接，实现数据信息共享、网络系统互联；建立住房租赁登记备案证明享受《关于在沈租赁住房居民享受公共服务相关政策的通告》规定的公共服务的互认制度，创新 “一个平台互联、一个凭证互认、一个体系监管” 住房租赁管理新体制。

（十七）建立健全租金参考价发布和预警机制。市房产行政管理部门要跟踪住房租赁市场动态和发展走势，以市场租金价格为依据，采集市场原始交易数据，并进行数据整理、分析，每半年在住房租赁交易平台等媒介发布一次住房租赁市场租金参考价。建立住房租赁市场 “红黄线”预警机制，在租金价格突破“红线”或跌破“黄线”时要出台相关政策予以干预，维护住房租赁市场的平稳运行。

五、加强行业管理

（十八）全面施行住房租赁网格化管理。深入贯彻落实住房租赁试点工作要求，健全住房租赁工作机构，配强工作人员，按照《沈阳市住房租赁网格化管理实施方案》的要求，全面施行“1+4+n”（“1+4+n”即一个平台、四级网格、n个信息员终端）住房租赁网格化管理模式，优化网格化管理体系，提升住房租赁管理水平。

（十九）加强住房租赁行业信用管理。加快建立住房租赁企业、房产中介机构及从业人员等各类住房租赁市场主体的信用管理“红名单”和“黑名单”制度，促进住房租赁市场优胜劣汰。同时，对出租人、承租人违法违规行为，各相关部门要建立失信联合惩戒机制。

（二十）成立住房租赁行业自律组织。引导住房租赁行业自律，认真贯彻执行住房租赁行业执业规范和行为准则，规范执业行为，提升服务质量；维护行业信誉，鼓励公平竞争，抵制不正当竞争行为；强化从业人员培训，提高行业整体素质；配合主管部门督促住房租赁企业、房产中介机构及时采集、上报租赁房屋、租赁人员等信息，开展市场分析和预测。

           沈阳市住房租赁试点工作领导小组办公室

                  2018年2月2日