沈房发〔2018〕39号

各房地产开发企业、各有关单位：

为贯彻落实《沈阳市商品房预售资金监管办法》，进一步细化完善我市商品房预售资金监管工作，现将《沈阳市商品房预售资金监管办法实施细则》印发给你们，请遵照执行。

特此通知。

                     沈阳市房产局

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沈阳市商品房预售资金监管办法实施细则

为贯彻落实《沈阳市商品房预售资金监管办法》（以下简称办法），加强资金监管工作的操作性，提高工作效率，结合我市具体实际，特制定本细则。

一、监管范围

本市各区（开发区）城市规划区国有土地范围内申请预售许可的商品房，在不动产首次登记完成前进行销售，其预售资金的收存、支取及监督管理均按照《办法》及本细则实行，本细则自发布之日起执行。

二、监管部门职责

沈阳市房产资金监管核算中心是本市商品房预售资金监管机构（以下简称监管中心），负责商品房预售资金监管的日常工作，承担本市各区（开发区）商品房预售资金监管、银行对账、现场查勘、监管资料管理等工作，对房地产开发企业实施《商品房预售资金监管开户证明》公示、资金监管专用pos机使用以及预售资金交入监管账户等情况进行日常巡查，并建立健全巡查工作台账。

三、监管账户建立

（一）监管账户应当按幢建立

房地产开发企业（以下简称开发企业）可在监管银行目录内自主选择商业银行，按照“一幢或多幢可申请对应一个账户原则”开立监管账户。

监管账户仅限开发企业本项目预售资金的收存、拨付；该监管账户不可支取现金，不得办理除查询功能以外的网上银行业务，不得办理质押，不得作为保证金账户及办理其他业务。监管账户的管理、监管资金的收存及拨付由监管银行负责实施。

（二）建立监管账户操作程序

1.开发企业在沈阳市房产网上链接沈阳市商品房预售资金监管系统（以下简称监管系统）注册用户名及密码,录入企业基本信息。

2.开发企业登录监管系统，向监管中心提交以下资料：

（1）商品房预售资金监管账户建立申请表（系统打印）；

（2）商品房预售资金监管账户建立通知书（系统打印）；

（3）企业营业执照或社会信用代码证复印件（验原件）；

（4）经办人身份证明复印件（验原件）；

（5）委托书原件。

审核通过后，开发企业持监管银行要求的其他相关资料到监管银行开立监管账户。

四、监管协议签订

开发企业开立监管账户后，登录监管系统打印《沈阳市商品房预售资金监管协议》（以下简称监管协议），与监管银行、监管中心签订三方《监管协议》。协议签订后，由监管中心出具《沈阳市商品房预售资金监管开户证明》（以下简称开户证明）。

五、购房款交存和监管资金入账

开发企业应当协助购房人将商品房购房款全部存入监管账户。

（一）购房款交存方式

1.持交款通知书到商业银行网点柜台将购房款直接交入监管账户，并依据银行出具的交款凭证为购房人换领购房专用发票。

2.持交款通知书通过资金监管专用pos机,将购房款直接交入监管账户，并依据pos机签单为购房人换领购房专用发票。

（二）开发企业不得以其他任何方式自行收取购房款

各商业银行在发放商品房购房贷款时，应将购房贷款直接发放到该套房屋对应的监管账户中，在进账单及电子信息注明交款通知书编号（即商品房买卖合同编号）信息，在“附言”信息中顶格填写（英文、半角）购房合同号。监管银行作为贷款银行放款时，须将贷款资金全部交入监管账户。

六、施工进度现场查勘及监管资金拨付

（一）按照《办法》第十五条规定，需要对项目主体工程进度达到1/4、1/2、3/4节点及封顶、完工的，应进行现场查勘，监管中心应在企业提交资料齐全后3个工作日内完成现场查勘。

（二）开发企业首次申请拨付相应节点监管资金，监管中心自受理之日起3个工作日内完成拨付审核（需进行现场查勘的，应在现场查勘合格后），经审核符合《办法》第十四条规定的，出具《商品房预售监管资金同意拨付证明》。开发企业申请正负零节点及再次申请拨付同一节点监管资金的，可自行通过监管系统办理。

（三）开发企业申请拨付资金需提交以下资料：

1.商品房预售资金监管现场查勘申请表；

2.商品房预售监管资金拨付申请表；

3.工程建设进度相关证明材料及影像资料（主体结构工程进度达到正负零节点的无需提交证明材料，达到1/4、1/2、3/4节点及封顶、完工的，应当提交房地产开发企业、施工单位和监理单位三方出具的证明材料）。通过竣工验收的，应当提交建设工程竣工验收报告；完成不动产首次登记的，应当提交已办理不动产首次登记证明；

4.企业营业执照或社会信用代码证、经办人身份证明、委托书等资料。

七、监管账户变更

（一）开发企业更名、监管账户开户行更名、监管账号变更的，应向监管中心提交以下资料：

1.商品房预售资金监管账户变更申请表；

2.监管银行出具更名后的银行名称或账号变更证明文件；

3.相关行政管理部门出具的企业名称变更证明文件；

4.已办理银行开户手续的，提供原监管账户开户证明；未办理银行开户手续的，提供原商品房预售资金监管账户建立通知书；

5.企业营业执照或社会信用代码证及经办人身份证复印件（验原件）；

6.委托书。

凡已签订《监管协议》的，房地产开发企业应当交回《监管协议》原件，重新签订协议。

（二）监管中心受理监管账户变更申请后1个工作日内完成审核，审核通过的，开发企业自行打印账户变更通知书，到监管银行办理变更相关手续。变更期间，暂停监管资金拨付。

八、监管范围变更

开发企业办理预售许可证时，须持监管部门出具的监管协议原件办理。如果预售范围与协议中监管范围不一致时，开发企业需在监管系统中调整监管范围，退回原监管协议并与监管中心重新签订监管协议，凭重新签订的监管协议原件办理预售许可证。

九、解除监管

监管项目办理不动产首次登记后，房地产开发企业办理解除监管业务的，应当向监管中心提交以下资料：

1.商品房预售资金监管账户解除监管申请表；

2.沈阳市不动产首次登记证明；

3.企业营业执照或社会信用代码证及经办人身份证明、委托书。

监管中心收到资料后2个工作日内完成审核。房地产开发企业登录系统打印《商品房预售资金监管账户解除监管通知书》，到开户行办理相关手续。

十、不明入账的处理

购房人通过电汇、网上银行转账、抵押贷款放款等方式交存购房款或者预售资金划拨失败，返回监管账户形成的不明入账，房地产开发企业应当配合开户行在3个工作日内予以划分确认，完成划分后开发企业方可使用该部分资金。

十一、冲正和退款业务

（一）属于资金错误划入监管账户，造成应纳入监管的预售资金与实际缴入监管账户的资金不符时，房地产开发企业需办理冲正业务的，应当提交以下资料到监管中心申请办理：

1.商品房预售资金监管冲正申请表；

2.预售资金错误划入监管账户的证明文件；

3.企业营业执照或社会信用代码证及经办人身份证、委托书。

由于发放购房贷款或汇款形成的不明入账应当提供相关放贷银行或汇款银行出具的证明文件。

（二）购房人已将购房款交入监管账户，但未与房地产开发企业网签商品房买卖合同，要求退回购房款的，由房地产开发企业和购房人共同到监管中心办理退款手续，并提交以下资料：

1.商品房预售资金监管未网签退款申请表；

2.原交款凭证；

3.购房人身份证明；

4.企业营业执照或社会信用代码证及经办人身份证明、委托书。

（三）监管中心收到资料后2个工作日内，向房地产开发企业出具《商品房预售资金监管冲正通知书》或《商品房预售资金监管未网签退款通知书》。房地产开发企业于2个工作日内持《商品房预售资金监管冲正通知书》或《商品房预售资金监管未网签退款通知书》到开户行办理冲正或退款手续。

十二、违规行为处理

开发企业有违反《办法》中第十七条规定的，监管中心可暂停拨付预售资金，并责令限期6个工作日整改，情节严重或拒不整改的，经查证属实，监管中心申请，市房产局可以关闭该幢房屋网上打印商品房买卖合同功能。其中，未按规定将全部房价款存入监管账户的，监管中心发送核查通知，责令限期3个工作日核查房价款是否缴存到账，如因按揭贷款未到账的，核查期满无法提供未到账书面证明，监管中心继续发送催款通知书，限期3个工作日补缴，如无正当原因拒不补缴的，依据上述规定处理。

十三、其他

自本细则实施之日起，对于已经签订监管协议的，房地产开发企业应在监管系统中重新申请商品房预售资金监管账户，将原资金转入新的监管账户中，监管中心注销原监管账户。以后发生的预售资金收存、拨付以及监督管理均按《办法》及本实施细则执行。