一、出台背景

自2016年以来，中央就提出坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，把大力发展住房租赁市场纳入党的执政纲领和国家经济发展战略，并作为建立和完善房地产市场平稳健康发展长效机制的重要举措。

2020年7月，我市成为第二批利用中央财政支持住房租赁市场发展试点城市。2020—2022年，中央财政三年共24亿元资金，支持我市发展住房租赁市场。经市政府批准，我市发布了《沈阳市利用中央财政资金支持住房租赁市场发展实施方案（2020-2022年）》，支持非住宅房屋改建为租赁住房是《实施方案》中增加有效供给的主要方式之一。

二、目的和意义

制定本《意见》目的，一是贯彻落实党中央、国务院提出的“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度和建立和完善房地产市场平稳健康发展长效机制的主要举措；二是充分盘活我市存量非住宅房屋，增加租赁住房有效供给，推进我市利用中央财政资金支持住房租赁市场发展试点工作；三是规范非住宅房屋改建为租赁住房行为。

三、制定的依据

国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发[2016]39号)，《沈阳市住房租赁试点工作方案》（沈政办发[2017]53号）文件以及相关法律法规。

《沈阳市利用中央财政资金支持住房租赁市场发展实施方案（2020-2022年）》支持非住宅房屋改建为租赁住房。

四、哪些非住宅房屋可以申请改建租赁住房

全市范围内，权属清晰，不动产权证记载的用途或其他合法权属证明材料证明的用途为办公楼、商业、宾馆等非居住用途的存量房屋，在土地使用年限内允许改建为租赁住房。

未取得《不动产权证书》的非住宅存量房屋或原规划性质为非住宅的未竣工闲置建筑物，确须改建为租赁住房的，由相关部门共同另行议定。

五、哪些人可以实施非住宅房屋改建为租赁住房

首先要明确的是非住宅房屋改建租赁住房必须以企业法人主体实施。

房屋所有权人可自行注册住房租赁企业实施；各类市场主体和社会资本可以通过入股、合作、委托、租赁等方式，以住房租赁企业实施。

六、非住宅房屋改建租赁应该符合哪些要求

（一）改建项目的选址应充分考虑项目所在地的区域功能定位、产业发展要求以及住房租赁市场需求；

（二）非住宅改建为租赁住房必须以整栋、整单元、整层为基本改建单位，改建规模建筑面积不得低于1000平方米，改建的独立成套（间）的不得低于40套（间），每套（间）建筑面积不低于20平方米；

（三）非住宅改建为租赁住房的，不得增加建筑面积，不得改变原不动产登记信息；

（四）改建项目不得改动房屋的承重结构、主体结构，影响房屋安全；不得将地下室、半地下室，不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的非住宅改建为租赁住房；

（五）改建项目的设计、建设、施工、消防等安全技术防范等应当按照国家和我市的相关规范和标准执行；

（六）室内装饰装修材料标准应符合国家现行标准的相关规定。

七、非住宅房屋改建为租赁住房如何申报和实施

（一）提出申请。项目改建单位向市房产局提出改建申请，并由市房产局对申报材料进行初审。申请材料包括：

1.申请改建的书面申请报告；

2.不动产权证书，或房屋租赁合同（原件），或其他房屋来源合法的证明（复印件），不动产权利人同意改建的书面意见（原件）。不能提供准确的改建项目建筑面积证明的，须提供具有测绘资质的机构出具的改建项目实测图纸；

3.不动产所有权人的身份证明、住房租赁企业营业执照副本、法定代表人身份证明（复印件）；

4.改建方案。内容包括改建项目的现状和规模、计划投资、租金水平等可行性及市场需求分析等；

5.其他需要提供的资料。

（二）改建审核。市房产局对申报材料初审后，以《非住宅改建为租赁住房项目审核意见书》的方式推送给市自然资源局，由自然资源局对企业提供的原房屋规划用途是否与登记档案信息一致进行核查。

自然资源局核查后，由市住房租赁试点工作领导小组出具审核意见，申请单位凭《非住宅改建为租赁住房项目审核意见书》到建设行政主管部门办理改建项目的相关审批手续。

（三）房屋安全检测。经审核允许改建的，申请单位须委托有房屋安全检测资质的机构进行安全检测，出具包括实地勘测的建筑面积、结构、承重等内容的房屋安全检测报告。

（四）施工图设计文件和消防设计审查。房屋安全检测通过后，申请单位应当办理施工图设计文件联合图审，取得《施工图设计文件审查合格意见》后，按照管理权限,向建设行政主管部门申请消防设计审查。申请材料包括：

1.《非住宅改建为租赁住房项目审核意见书》；

2.房屋结构安全检测报告；

3.装修改造施工图纸等。

（五）施工许可审批。施工图审查和消防设计审查完成后，申请单位应当按管理权限,向市、区两级城乡建设主管部门办理施工许可手续（建设工程质量监督、安全监督与施工许可证合并办理）。申请材料如下：

1.建设工程质量监督申报登记书；

2.四方责任主体（建设、施工、监理、设计单位）项目负责人的法定代表人授权书和质量终身责任承诺书；

3.建设工程安全监督登记表；

4.施工安全监督告知书；

5.《房屋建筑和市政基础设施工程施工许可申请表》；

6.已经具备开工条件意见书及现场照片；

7.辽宁省房屋建筑工程施工图设计文件审查合格书；

8.建设工程施工中标通知书或已备案的直接发包通知书，建设工程施工合同；

9.建设资金已经落实承诺书；

10.落实农民工工资支付制度情况意见书;

11.《非住宅改建为租赁住房项目审核意见书》。

（六）竣工验收。改建单位在规定的时限内完成项目改建后，按管理权限,向建设行政主管部门申请办理消防验收（备案）、竣工验收等手续。

八、非住宅房屋改建为租赁住房后对运营的哪些要求

（一）改建项目验收合格的租赁住房应统一纳入沈阳市住房租赁交易平台管理，通过平台发布房源信息，进行身份核验、住房租赁合同网签（网上签约）网备（网上备案），凭登记备案证明享受我市相关公共服务事项。

（二）非住宅改建为租赁住房后，不得分割抵押、分割转让、分割确权，或以租代售。

（三）改建项目运营后，运营单位应建立日常管理制度，按规定实施社会综合治理。

九、非住宅房屋改建为租赁住房享受哪些支持政策

（一）非住宅改建为租赁住房运营享受国家、省、市关于租赁住房运营的相关财税等政策；

（二）在我市利用中央财政资金支持住房租赁市场发展试点期间，享受试点工作的相关政策；

（三）改建后的租赁住房按照民用标准执行用水、用电、用气、供热等公共服务价格。

十、如何办理公共服务价格执行标准变更手续

改建单位在完成消防验收（备案）、竣工验收等手续，并验收合格后，到市房产局办理《非住宅改建为租赁住房项目确认书》。凭《非住宅改建为租赁住房项目确认书》、验收合格手续到发改委等相关部门办理供水、供电、供气、供热等执行标准变更的相关手续。

十一、为什么统一纳入沈阳市住房租赁交易平台管理

改建的租赁住房统一纳入沈阳市住房租赁交易平台管理主要目的是及时掌握了解、分析研判住房租赁市场状况，加强住房租赁市场监测；形成全覆盖的信息网络系统以及房屋租赁信息库、房源库，为租赁市场供需双方发布市场信息提供高效、准确、便捷的房源信息核验以及交易服务，方便租房人办理我市的各项相关公共服务事项，保障租赁当事人合法权益。

十二、本意见发布前已改建的项目如何办理相关手续

在本意见发布前，依据国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发[2016]39号)，《沈阳市住房租赁试点工作方案》已完成的改建项目，持消防验收（备案）、竣工验收等手续到市房产管理部门补办非住宅改建为租赁住房项目确认手续。

沈阳市房产局

 2021年2月10日