各区（开发区）、县（市）房产主管部门：

    为进一步规范我市前期物业服务招标投标活动，根据《中华人民共和国招标投标法》、国务院《物业管理条例》、《辽宁省物业管理条例》和《沈阳市物业管理条例》等有关法律法规，结合本市实际情况，现就我市前期物业服务招标投标工作的有关事项进一步明确如下：

    一、住宅物业的建设单位应当依法以招投标的方式选聘物业服务企业。一个物业管理区域应当作为一个整体进行招投标。投标人少于三个或者建筑面积不超过三万平方米的，经物业所在地的区、县（市）房产主管部门批准，可以采取协议方式选聘。

    二、建设单位应当在住宅物业销售前，通过招投标方式选聘物业服务企业，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

    三、建设单位有权自行选择招标代理机构，委托其办理招标事宜。具有编制招标文件和组织评标能力的，可以自行办理招标事宜。

    四、招标代理机构是依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务的社会中介组织。

    招标代理机构应当具备下列条件:

    （一）有从事招标代理业务的营业场所和相应资金;

    （二）有能够编制招标文件和组织评标的相应专业力量。

    五、建设单位选聘物业服务企业从事前期物业服务的，应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的十日前，向物业所在地的区、县（市）房产主管部门办理招标备案，并提供下列资料：

    （一）建设单位工商营业执照和资质证书；

    （二）物业管理区域划分意见书；

    （三）招标文件；

    （四）临时管理规约；

    （五）法律、法规规定的其他材料。

    建设单位制定的临时管理规约，不得违反相关法律法规、侵害物业买受人的合法权益。

    六、建设单位采用公开招标方式的，应当发布招标公告，招标公告应当通过国家指定的报刊、信息网络或者其他媒介发布，也可以在沈阳房产网上免费发布招标公告。

    七、评标由招标人依法组建的评标委员会负责，投标企业的信用情况应当作为重要依据。评标委员会由招标人的代表和有关技术、经济等方面的专家组成，成员人数为五人以上单数，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。

    前款专家应当从事相关领域工作满八年并具有高级职称或者具有同等专业水平，由招标人从市房产局提供的专家名册或者招标代理机构的专家库内的相关专业的专家名单中确定。一般应采取随机方式。

    与投标企业有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会;已经进入的应当更换。评标委员会成员的名单在中标结果确定前应当保密。

    八、建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同，合同期限不得超过三年。自前期物业服务合同签订之日起十五日内，建设单位应当将前期物业服务合同报物业所在地的区、县（市）房产主管部门备案。

    九、住宅物业的建设单位未通过招标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由市或者区、县（市）房产主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处五万元以上十万元以下的罚款。

    十、本通知自下发之日起实施。以往规定与本通知不一致的，以本通知为准。

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    （此件公开发布）