各区、县（市）人民政府、各有关部门：

    经市人民政府同意，现将《沈阳市城镇房屋安全管理三项制度工作方案》印发你们，请结合实际，认真贯彻执行。

                                         沈阳市房产局                    沈阳市公安局 

                                         沈阳市司法局                    沈阳市财政局 

                                         沈阳市自然资源局              沈阳市城乡建设局 

                                         沈阳市市场监督管理局           沈阳市数据局 

                                         沈阳住房公积金管理中心   

                                                       2024年9月20日        

（此件公开发布）

沈阳市城镇房屋安全管理三项制度工作方案

为贯彻落实习近平总书记重要指示批示精神，切实维护人民群众的生命财产安全，提升居民生活居住品质，根据住建部城镇房屋安全管理三项制度有关工作会议部署要求，制定本方案。

一、工作目标

一是推动建立城镇房屋定期体检制度，拟选取试点地区对房龄超过25年的城镇多业主住宅、公共建筑、经营性自建房开展定期体检，实现房屋安全鉴定及维修改造工作闭环，形成具有沈阳特色可复制可推广的示范模式。

二是建立房屋养老金制度，研究采取计入土地出让成本、住房公积金增值收益计提等多渠道资金保障模式，构建涵盖资金账户设立、交存、使用、监管的城镇房屋养老金制度体系。

三是构建城镇房屋安全保险制度体系，设立保险险种和保障事项，形成房屋安全投保和理赔机制，逐步建立覆盖广泛、保障有力的房屋安全保险制度体系。

二、基本原则

一是坚持政府主导。充分发挥政府主导作用，引导社会各界、广大群众协同发力，加大人力、财力、物力投入，筑牢房屋安全管理坚实防线。

二是坚持系统谋划。统筹谋划城镇房屋定期体检、养老金、安全保险三项制度，强化制度之间的有效街接，形成房屋安全问题发现、隐患消除、资金保障的城镇房屋安全管理新机制，确保我市城镇房屋全生命周期安全状态可管可控。

三是坚持分类管理。根据房屋建成年限和实际使用情况，精准评估房屋状况，分类别、分等级、分阶段实施差异化管理，及时消除影响房屋使用功能的问题和隐患，保障房屋安全使用。

四是坚持创新驱动。在资金筹措、运行模式、监管体系、保险险种设置、信息化建设等方面积极开拓，勇于创新，形成具有沈阳特色可复制可推广的示范模式。

三、组织机构

成立沈阳市城镇房屋安全管理三项制度工作专班，工作专班由市政府主要领导担任组长，市政府分管领导担任副组长。成员由市房产局、市委宣传部、市财政局、市城乡建设局、市自然资源局、市市场监督管理局、市数据局、市司法局、市公安局、市住房公积金管理中心等部门组成，工作专班设在市房产局，办公室主任由市房产局主要领导担任。各地区参照市级组织机构，成立相应的工作专班。

四、工作内容

（一）城镇房屋定期体检制度

1.体检范围和对象。城镇房屋定期体检范围暂定为城镇国有建设用地的多业主住宅、公共建筑以及经营性自建房。根据我市实际，结合城市更新工作，选取城市更新试点区域为城镇房屋体检工作试点。

2.体检内容和指标。按照住建部《城镇房屋定期体检技术导则（试行）》，房屋体检内容包括安全性、适用性和耐久性，其中安全性为必检项，内容为房屋的地基基础、主体结构、围护系统及玻璃幕墙等重要部件，以及相互之间的连接情况等。适用性和耐久性为可选项。

3.体检频次。多业主住宅房龄超过25年的，每10年进行一次体检，超过设计使用年限后每5年进行一次体检；公共建筑房龄超过25年的，每5年进行一次体检，超过设计使用年限后每2年进行一次体检；经营性自建房用作经营前应进行一次体检，此后每5年进行一次体检，房龄超过25年的，每2年进行一次体检。同一房屋涉及多种混合用途的，体检频次按照从严标准执行。自然灾害发生后或房屋发生安全事故后主体结构安全可能受到影响的房屋应及时开展体检。

4.体检经费（包括鉴定和修缮经费）。

（1）体检经费。对于公共建筑、经营性自建房，体检经费原则上由房屋安全责任人承担；对于多业主住宅，体检经费由房屋养老金或政府公共资金统筹支付。

（2）鉴定和修缮经费。对于公共建筑、经营性自建房，鉴定和修缮经费原则上由房屋安全责任人承担。对于多业主住宅，有住宅专项维修等资金的，鉴定和修缮经费可启动住宅专项维修等资金支付；没有住宅专项维修等资金的，鉴定和修缮经费由产权单位承担；没有产权单位的，鉴定和修缮经费由属地政府代为承担。

同时，积极探索创新房屋养老金等多渠道经费保障，建立政府补助、社会帮扶等多元化保障机制。

5.体检机构和体检方法。房屋体检活动由具备工作场所、仪器设备、人员配备等方面的相应能力和条件的体检机构承担。房屋体检机构应具有独立法人资格和相应建筑工程检测资质，具备固定的办公实验场所、必需的专业检测、鉴定仪器设备和结构计算软件，专业技术人员不少于法定人数。房屋体检应依法依规委托具有相应资质的体检机构，并签订书面协议，体检机构要按照住建部《城镇房屋定期体检技术导则（试行）》开展体检工作，体检结束后，应在15日内出具体检报告。

6.体检结果及处置。体检结论分为通过、基本通过和不通过三类。体检结论为通过的，可继续正常使用；体检结论为基本通过的，房屋安全责任人应根据体检报告的处理建议，对房屋进行修缮，消除房屋安全隐患；体检结论为不通过的，应督促房屋安全责任人停止使用房屋，依据体检报告建议进一步开展安全鉴定或采取加固、拆除等工程措施进行治理，竣工验收或安全鉴定合格后继续使用。其中，可能为危险房屋或因所采取的处置措施需要进行安全鉴定的，按照《城市危险房屋管理规定》（建设部令第129号），督促房屋安全责任人及时委托房屋安全鉴定，并按照鉴定机构的处理建议，及时加固或修缮治理。

7.建设房屋定期体检信息系统。按照全国统一数据标准建设城镇房屋定期体检业务系统，收集汇总房屋建筑和定期体检相关数据信息，建立和完善基础数据库，提升房屋全生命周期安全管理效能。

（二）城镇房屋养老金制度

1.推行范围。结合城市更新工作，城镇房屋养老金制度选取城市更新试点所属地区先期推行。

2.建立房屋养老金账户。我市城镇房屋养老金由公共账户和个人账户组成，实行分类管理，为房屋全生命周期安全管理提供资金保障。按照住建部有关要求，我市城镇房屋养老金账户设立在住房公积金管理部门。

（1）公共账户

公共账户资金来源暂按下列渠道筹措（在国家出台相关政策之后，按照国家政策执行）：

①政府对经营性用地（不含工业用地）暂按每平方米15元标准计入土地成本，资金划转至房屋养老金账户（根据实际情况适当调整标准）；

②住房公积金增值收益暂按2%标准计提（根据实际情况适当调整比例）。

公共账户资金主要用于房屋体检、房屋安全保险、应急维修抢险等公共服务。

（2）个人账户

现有住宅专项维修资金划转个人账户。

个人账户资金主要用于房屋保修期满后住宅公共部位和共用设施的维修、更新改造，以及购买房屋维修保险等。

（三）城镇房屋安全保险制度

1.新建房屋工程质量保险

按照《住房和城乡建设部关于开展工程质量安全提升行动试点工作的通知》（建质〔2017〕169号）要求，我市已出台《沈阳市住宅工程质量潜在缺陷保险实施意见（试行）》和《关于印发沈阳市保障性住房实施工程质量潜在缺陷保险试点方案的通知》（沈建发〔2023〕14号），在此基础上，进一步明确如下事项：

（1）投保范围。在城镇国有建设用地上的新建商品住宅和保障性住房应投保新建房屋工程质量保险。

（2）投保主体。建设单位应在工程开工前投保并一次性支付保险费用，保险费用在工程建设费用中列支。

（3）保险责任。新建房屋工程质量保险保障至房屋建成使用25年，保险责任可分两个阶段：

①前10年责任期。保险责任由工程质量潜在缺陷保险产品承担，基本保险责任为地基基础和主体结构工程（责任期为10年）、保温和防水工程（责任期为5年）、供热与供冷工程、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程（责任期为2年）。为与房屋保修制度衔接，承保合同中约定的缺陷责任期后进入保险责任期。保险责任期内，如发生合同约定的保险事故，保险公司负责维修或赔付。

②前10年责任期后至房屋建成使用25年。保险责任为保障房屋主体结构整体或局部倒塌风险。如房屋倒塌，由房屋结构倒塌赔付基金按事故发生时房屋建筑安装总造价进行赔付。同时，保险对房屋竣工验收合格以后保险责任期内由于主体结构整体或局部倒塌造成的人员伤亡、临时安置进行赔付。房屋建成使用25年后应投保既有房屋安全保险。 

（4）保险费率。保险费计算基数原则上为投保时房屋建筑安装总造价。保险费率根据实际情况具体确定。

（5）风险管理。保险公司委托风险管理机构，在房屋建设阶段对房屋质量进行定期或不定期检查，辨识和评价质量风险，并形成风险评估报告。

2.既有房屋安全保险

（1）投保范围。按照住建部要求，逐步将我市城镇开发边界内、房龄超过25年且仍在设计使用年限内的多业主住宅以及公共建筑，纳入房屋安全保险范围。提倡和鼓励经营性自建房房屋安全责任人投保房屋安全保险。聚焦房屋结构安全，突出重点地区、年代久远和破损严重的房屋。结合城市更新工作，选取城市更新试点区域为城镇房屋保险工作试点。以试点区域为突破口，积极探索稳步扩大投保范围，力争经过若干年持续投保，努力实现既有城镇房屋安全保险全覆盖。

（2）投保主体。多业主住宅投保人为房屋所在地人民政府或其指定的政府部门，保险费用可由房屋养老金或政府公共资金统筹支付，被保险人为房屋所有人或实际使用人。公共建筑及经营性自建房投保人和被保险人为房屋安全责任人，保险费用原则上由房屋安全责任人承担。

（3）保险责任。保险责任为主体结构整体或局部倒塌造成的房屋损失、人员临时安置费用、人员伤亡补偿、应急加固维修费用等。

（4）保险费率。保险费计算基数原则上为投保时房屋市场价值。保险费率根据建成年代、质量状况、房屋体检等实际情况具体确定。公共建筑保险费率允许在多业主住宅指导费率的基础上适当上浮，具体标准由保险机构与投保人协商确定，并设定上浮标准上限。

（5）风险管理。房屋安全保险费用包括综合保险费和动态监测费用。保险机构要建立完善的风险管理制度和流程，通过有相关资质第三方服务机构，开展房屋安全动态监测、房屋安全知识宣传及培训等全方位的安全保障。

（6）理赔机制。保险机构要建立完善的承保理赔机制，建立完善的客户服务体系，建立快速响应的理赔团队，明晰理赔流程，加强对理赔案件的监督和管理，确保理赔案件的公正性和透明度。

（7）平台建设。按照全国统一数据标准，建设城镇房屋安全保险业务系统，收集汇总房屋建筑和安全保险相关数据信息，建立和完善基础数据库，提升房屋全生命周期安全管理效能。

五、推进计划

（一）启动阶段（2024年4月1日至2024年12月31日）。制定工作方案，组建工作专班，明确工作目标，确定试点区域，进行房屋情况摸底及测算。积极开展宣传动员，深入做好专项培训，推进工作落实。

（二）实施阶段（2025年1月1日至2025年12月31日）。建立房屋养老金账户，试点地区组织开展房屋体检，推行房屋安全保险，及时总结阶段性经验。

（三）提升阶段（2026年1月1日以后持续开展此项工作）。持续开展房屋定期体检、房屋养老金、房屋安全保险工作，形成城镇房屋安全管理三项制度沈阳模式。

六、职责分工

市房产局：负责牵头城镇房屋安全管理三项制度组织实施，会同财政、城乡建设、自然资源等有关部门按职责分工推动三项制度工作落实落细。

市委宣传部：负责广泛宣传推行城镇房屋安全管理三项制度的重要意义，营造良好社会氛围。

市财政局：配合市房产局制定城镇房屋定期体检、养老金、安全保险资金使用管理制度。

市城乡建设局：负责提供符合资质条件的检测机构名录；牵头制定新建房屋工程质量保险相关制度，推动新建房屋工程质量保险制度实施。

市自然资源局：按照市政府议定的工作方案，由市自然资源局及各区、县（市）政府负责在经营性用地（不含工业用地）土地出让成本中每平方米增加15元；负责对体检不通过和未按规定进行整改处置的房屋，探索采取暂不得上市交易等限制措施。

市市场监督管理局：负责配合有关部门对违反规定将危险建筑等登记为住所（经营场所）的经营主体登记予以撤销。

市数据局：负责在房屋全生命周期管理平台建设上提供必要的数据共享支持。

市司法局：负责配合有关部门制定完善城镇房屋安全管理制度，强化法治保障。

市公安局：负责查处房屋体检工作中阻碍或妨害公务的行为，以及严重危及公共安全或未落实安全生产责任涉嫌犯罪的行为。

市住房公积金管理中心：负责建立我市城镇房屋养老金账户；负责账户日常核算和资金管理；负责每年将一定比例的住房公积金增值收益划入城镇房屋养老金账户。

市发改委、国资委、卫健委、机管局、教育局、科技局、工信局、民宗局、民政局、人社局、生态环境局、交通局、水务局、商务局、文旅局、退役军人事务局、应急局、审计局、体育局、信访局、统计局、营商局、医保局、执法局、法院、检察院等其他行业部门根据“三管三必须”要求，按照有关责任分工，负责督促落实公共建筑和经营性自建房的房屋定期体检和房屋安全保险制度。

七、保障措施

（一）加强组织领导。建立健全市级统筹、部门分工协作、试点地区具体落实的工作机制。城镇房屋管理三项制度工作由房产部门牵头，财政、城乡建设、自然资源、数据、市场、金融监管等行业主管部门按照职责分工，加快出台相关制度规范，形成完备制度体系，推动城镇房屋安全管理三项制度工作落实落细；相关试点地区成立工作专班，制定三项制度工作方案，明确责任单位和责任人，按要求组织实施。

（二）探索资金渠道。积极探索房屋养老金增值、房屋安全保险等多渠道经费保障，推进原有政府承担兜底资金向资金渠道多元化模式转变，探索房屋所有权人为主体，政府补助、社会帮扶等多元化资金保障机制。

（三）加强宣传培训。要及时开展政策解读和业务培训，提高参与房屋体检、安全保险工作人员的能力水平。通过电视、网络、各类媒体，广泛宣传推行城镇房屋安全管理三项制度的重要意义，提高广大群众安全意识。同时，密切关注舆情，强化正面引导，营造良好社会氛围。

（四）强化监督检查。相关单位要将城镇房屋安全管理三项制度工作列入重点工作，加强日常监督检查和指导，确保执行到位。同时，在监督检查过程中，要及时进行阶段性总结，根据工作进展实际情况，及时调整工作计划，确保城镇房屋安全管理三项制度工作稳妥推进。