各区、县（市）人民政府、各有关部门：

现将《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》印发你们，请认真贯彻落实。

                沈阳市房产局         国家金融监督管理总局辽宁监管局

                     沈阳市自然资源局            沈阳市城乡建设局      

2026年11月11日        

关于贯彻落实《关于完善商品住房

销售制度的通知》的实施意见

各有关单位：

为贯彻落实《住房城乡建设部 自然资源部 金融监管总局关于完善商品住房销售制度的通知》（建房规〔2026〕3号），稳步推进商品住房销售制度改革，加快构建房地产发展新模式，推动房地产高质量发展。结合我市实际，制定如下实施意见。

一、全面加强预售管理

（一）2026年8月28日后，发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目，申请预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。标准为屋面结构层完成混凝土浇筑。

（二）2026年8月28日（含当日）前，已取得（含部分取得、规划变更）建设工程规划许可证但尚未办理预售许可的商品住房项目，申请预售的，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行。

（三）2026年8月28日（含当日）前，已取得国有建设用地使用权但未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，以及8月28日（含当日）前已发布出让公告但在8月28日后取得国有建设用地使用权的商品住房项目，申请预售的，原则上执行封顶预售。经项目所在地区政府评估，确保能够按时建成交付的，报市房产主管部门备案后，在加强预售资金监管的情况下，2027年12月31日前可按原有预售条件申请预售。对历史遗留问题项目，由相关地区和部门另行研究。

（四）市房产主管部门是住房资金监管机构，具体承担预售资金、定金监管工作。购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应直接全部存入预售资金监管账户。按新规定预售管理的商品住房项目，预售资金全额、全过程监管，设定重点监管额度，入账资金超过重点监管额度后，房地产开发企业可按建设节点申请支取相应建设等资金。商品住房项目完成竣工验收备案，房地产开发企业可申请解除资金监管，但应保留适当资金用于房屋交付和首次登记。

二、有序推进现房销售

（五）2026年8月28日后，新发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目，优先选择现房销售。实行现房销售的项目，房地产开发企业可在项目完成竣工验收备案等事项后，持现房销售方案和具备交付条件的有关证明，经市房产主管部门备案后，按现房销售方案组织销售。所销售房屋及建设用地使用权应无抵押、查封等情形。

（六）房地产开发企业可在取得建筑工程施工许可证后，与购房人签订购房定金合同（示范文本），收取不超过总房价款5%的定金。定金应当由购房人直接交存至住房资金监管机构开立的定金监管账户，监管期间定金不得使用，项目完成首次登记后解除定金监管。

三、推行主办银行制度

（七）2026年8月28日后签订开发贷合同的商品住房项目，贷款银行单独发放商品住房开发贷款的，贷款银行为主办银行；贷款银行以银团模式发放商品住房开发贷款的，银团贷款牵头银行为主办银行。没有开发贷款的商品住房项目，房地产开发企业也应选定一家银行配合开立预售资金监管账户、定金账户。

（八）房地产开发企业在主办银行开立资金账户，项目存续期间，除按规定要求监管的预售资金、定金等外，商品住房开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均应纳入在主办银行开立的资金账户管理。住房资金监管机构应与房地产开发企业、项目的主办银行签订资金监管三方协议，并在项目主办银行开立预售资金监管账户和定金账户。

（九）加大对现房销售项目和“好房子”项目的开发贷款支持力度。贷款银行应根据项目建设进度、风险情况，合理确定投放节点和投放额度，分批发放开发贷款，实现开发贷款发放与项目建设周期相匹配。贷款资金应通过在主办银行开立的资金账户受托支付至项目公司交易对象账户，全部用于项目建设。

四、优化土地供应管理

（十）优化土地出让价款缴付比例及时限，2026年8月28日后新出让土地除竞买保证金外，剩余土地出让价款可按合同约定在建设周期内分期缴纳，半年内缴纳比例不得低于土地出让价款的50%，余款可延长至出让合同签订后两年内全部缴清，不收取分期付款利息。

五、加强政策协同优化

（十一）优化工程建设审批流程，实行前置预审、并联审批，缩短行政审批时限，实现“拿地即开工”。房地产开发企业在取得土地不动产预告登记证明后，即可办理整宗土地的规划许可、施工许可、已交清土地出让价款对应部分的预售许可以及后续手续。

（十二）支持分期验收交付，项目开工前，房地产开发企业可联合设计、施工单位划分竣工验收最小交付单元。最小交付单元为水、电、气、热等配套可用并具备交付使用条件的单栋或多栋楼群。项目可按划分后的最小交付单元依次组织竣工验收，推动项目分批次交付。

（十三）落实商品住房开发项目公司制，建立健全商品住房项目工程质量保障体系，压实各方主体责任，做好从规划设计到交付使用的全过程管理，统筹推进“好房子”建设。

本实施意见自发布之日起执行。辽中区、新民市、法库县、康平县遵照执行。